창원지방법원 2025타경22201. 거제시 장평동 제니스타운 105동 6층 609호 아파트입니다. 현재 소유자는 백영호·차윤영으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2021년 4월 8일 매매를 원인으로 거래가액 109,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2021년 5월 10일 설정된 부산은행 근저당권 64,900,000원이고, 이 근저당권은 2023년 11월 16일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 리드코프 근저당과 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 81,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 동일 면적 최근 12개월 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 75,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 5.2% 낮아진 흐름입니다. 지금 회차의 실질취득액은 인수액이 0원이므로 81,000,000원 그대로이고, 최근 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 6층609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 59.925㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 백영호 2분의 1 · 차윤영 2분의 1 (2021.04.08 매매, 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 45,059,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.10 부산은행 근저당권 64,900,000원입니다. 이 근저당권은 2023.11.16 한국주택금융공사로 이전됐고, 2022.04.22 설정된 리드코프 근저당권 39,000,000원 및 2025.11.17 임의경매개시결정은 후순위입니다. 배당 가정에서는 매수인이 인수하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.4% 높은 신건
제니스타운은 606세대이고, 비교 대상은 전용 59.93㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 80,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 2026년 6월 75,000,000원이며, 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -5.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 11 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 6 | 81,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 78,333,333원 |
현재 실질취득액 81,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 전체 12건 평균 80,500,000원과 비교해도 최저가는 100.6% 수준입니다. 특히 최신 거래가 75,000,000원까지 내려와 있고 추세도 음수이므로, 전체 평균만 놓고 가격을 후하게 평가하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 39,000,000원 | 14,242,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 103,900,000원 중 예상 배당액은 79,142,000원이고, 미배당은 24,758,000원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 동측 인근이며 주변에는 아파트·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 6층 609호이며, 위생·급배수·난방·각층 소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 토지는 대체로 평탄한 아파트 건부지로 이용 중이며 동측·서측·북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류·소로1류·소로2류·소로3류와 접합 또는 저촉되고, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,059,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제니스타운은 606세대이고 2000.05.16 준공입니다. 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 거래 추세가 -5.2%로 낮아져 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 81,000,000원은 최근12개월 평균 78,333,333원의 103.4%입니다. 최근 시세 이하라는 전제에서 응찰하면 안 됩니다.
- 최신 거래 우선. 가장 최근 거래는 2026.06의 75,000,000원입니다. 전체 평균 80,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.2% 낮습니다. 응찰가 상한을 정할 때 이 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계 미상이고 내부조사가 불가능했습니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 리드코프 미배당이 발생해도 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유가 핵심”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 현재 신건 실질취득액 81,000,000원은 최근12개월 평균 78,333,333원보다 높고, 최신 거래는 75,000,000원까지 내려와 있습니다. 최근 추세도 -5.2%입니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부조사도 이뤄지지 않았다는 점까지 감안하면, 결론은 권리는 통과하되 신건 가격은 보수적으로 보고 점유를 재확인해야 하는 물건입니다.
