창원지방법원 2025타경22209. 거제시 장승포동 462-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 강종석이고, 2014.10.30 장승포신용협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.11.17 벽산건재산업 주식회사의 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 93,782,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 실거래 시세와 비교할 근거 없이 단순히 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 실제 점유관계와 이용현황을 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22209 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 462-3 · 경상남도 거제시 장승포1로1길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 122.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 329,700원/㎡ |
| 소유자 | 강종석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,974,380원 / 93,782,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 158,819,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2014.10.30 근저당이 기준
2006년과 2011년 장승포신용협동조합 근저당권은 2014.10.30 해지를 원인으로 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.11.17 강제경매개시결정은 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2024.07.09 강민석 명의 강제경매개시결정도 2025.02.20 취하 후 2025.02.24 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 저가로 단정 금지
현재 회차 최저가는 93,782,000원, 감정가 133,974,380원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 65,647,399원, 3회 유찰 시는 45,953,179원입니다.
다만 이 사건은 감정가와 최저가만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 실거래 시세와의 직접 비교가 확인되기 전에는 현재 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 사건 용도표기와 감정상 이용상태가 서로 다르게 나타나는 만큼, 실제 건물 이용상태와 토지·건물의 일괄매각 범위를 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,076원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 벽산건재산업 주식회사 | 158,819,393원 | 13,693,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 236,819,393원 중 채권자 예상배당액은 91,693,924원이며 미배당은 145,125,469원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정 기준입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장승포초등학교 남서측 인근이며 원룸·단독주택·상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 122.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택이며 외벽은 적벽돌·몰탈페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 공부대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.10.30 을구 3번 장승포신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 거주·점유자를 현장에서 확인합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표기는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택이므로 현황과 공부를 함께 대조합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건을 기준으로 매각목록과 현황을 확인합니다.
- 가격 상한. 현재 70%라는 할인율만으로 저가라고 단정하지 말고 주변 실거래와 개별 건물 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권 미배당 145,125,469원이 발생하지만 예상 매수인 인수는 0원이라는 점을 구분합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 현황 확인은 별개”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2014.10.30 장승포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 현재 강제경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 사건 용도표기와 감정상 실제 이용상태도 다르게 나타납니다.
따라서 이 사건은 등기 권리의 단순함과 현황 확인을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 1회 유찰 후 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 점유·건물 이용상태·일괄매각 범위와 주변 거래 수준까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
