창원지방법원 2025타경22233. 통영시 인평동 173-5 소재 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지면적은 104.0㎡이고, 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리 구조의 기준점은 1998.03.17 접수된 인평새마을금고 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정돼 현재 남아 있는 미륵도새마을금고 근저당, 조남미·농업협동조합중앙회·사천수산업협동조합 가압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 없으므로 보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22233 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 173-5 · 경상남도 통영시 한실4길 34-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 몰탈위 페인트·타일 붙임 · 내벽 몰탈위 페인트·벽지도배 · 샷시창호 |
| 토지 | 104.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이진관 |
| 감정가 / 최저가 | 84,535,440원 / 59,175,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 37,435,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠ ㉡ ㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 현재 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 매수인이 부담할 금액은 없습니다. 1998.03.17 인평새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 이후 현재 살아 있는 미륵도새마을금고 근저당과 2024년·2025년 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 박혜정·조영숙· 국민건강보험공단·강진호·김평기 관련 가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 회차 최저매각가는 59,175,000원으로 감정가 84,535,440원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로, 이 70%라는 수치만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 근거는 없습니다. 현재 실질취득액은 인수금이 없어 최저가와 같은 59,175,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 59,175,000원 | 57,709,850원 | 148,585,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 41,422,500원 | 40,276,895원 | 166,018,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,995,750원 | 28,073,826원 | 178,221,544원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,465,150원 |
| 1. 근저당 · 인평새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 미륵도새마을금고 | 65,000,000원 | 43,709,850원 |
| 3. 가압류 · 조남미 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 65,740,810원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 사천수산업협동조합 | 13,554,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 206,295,370원 중 예상 배당은 57,709,850원이고, 미배당은 148,585,520원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 인평동 소재 충무중학교 동측 인근. 일반주택, 원룸, 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량접근은 가능하지만 본건까지 차량접근은 불가능합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주택으로 이용 중이며 급배수·위생설비와 난방시설이 있습니다.
- 토지. 104.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 도시지역. 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없는 가운데 차량 진입 제약이 확인되므로, 현장 동선과 실제 접근성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 70%’ 착시 금지. 59,175,000원이 감정가보다 낮다는 사실과 시장시세보다 싸다는 판단은 동일하지 않습니다. 인근 유사 주택 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 차량접근 현장 확인. 감정평가에는 본건까지 차량접근이 불가능하다고 기재돼 있습니다. 주차·이삿짐·공사차량 접근 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 경계, 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐지만 별도 임차인 자료는 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권 미배당이 148,585,520원 발생하지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 접근성은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 1998.03.17 인평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 59,175,000원으로 감정가의 70%지만, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 차량이 본건까지 들어갈 수 없다는 접근성 제약도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·현장성은 확인 후 판단이 맞습니다.
