창원지방법원 2025타경22267. 거제시 장평동 ‘태완노블리안’ 101동 11층 1103호, 전용 84.8475㎡ 아파트입니다. 소유자 진지후는 2018.06.12. 매매를 원인으로 158,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2019.12.04. 설정된 우리은행 근저당권 136,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.26. 임의경매를 개시했습니다.
현재 회차는 감정가 132,000,000원의 70%인 92,400,000원입니다. 권리분석상 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가 92,400,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 가격 판단은 전체 12건 평균 136,108,333원보다 최근 12개월 평균 109,000,000원과 최신 거래 140,000,000원, 그리고 최근 대 과거 거래 추세 -24.9%를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.8475㎡ · 공동주택으로 이용 중 · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 진지후 (2018.06.12. 매매, 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,095,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수는 0원
핵심은 2019.12.04. 을구 3번 우리은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2018.06.29. 우리은행 근저당 96,800,000원은 2019.12.04. 이미 말소됐고, 2018.07.04. 소유권이전청구권 가등기도 2019.11.14. 말소됐습니다. 현재 기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
| 점유·전입 당사자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세영(점유자 직원 박명희) | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채령 | 2021.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입일은 모두 말소기준일 2019.12.04.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 자료 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금은 계산되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 만큼 배당순위와 실제 점유 인도 과정은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 84.8% 할인처럼 보이지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
태완노블리안은 180세대, 2004.09.21. 준공 단지이고 비교 면적은 전용 84.85㎡입니다. 전체 12건 평균은 136,108,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 109,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 140,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래 대비 -24.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 84.85㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2025.05 | 84.85㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 84.85㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 84.85㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2024.05 | 84.85㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 84.85㎡ | 15 | 148,300,000원 |
| 2022.04 | 84.85㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 84.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2022.02 | 84.85㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2021.11 | 84.85㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.85㎡ | 3건 | 109,000,000원 |
현재 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균 109,000,000원의 84.8%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에 가격 차이는 분명 존재합니다. 다만 2025.10. 92,000,000원, 2026.04. 95,000,000원 거래가 실제로 있었고, 최근 추세가 -24.9%이므로 “전체 평균의 67.9%”라는 숫자만으로 큰 안전마진을 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,063,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 136,400,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 92,400,000원 가정 시 근저당 채권최고액 136,400,000원 중 90,336,800원이 배당되고 46,063,200원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장평동 양지초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·로변상가·원룸 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중인 아파트이며, 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층 1103호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·각층 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있으며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사는 이뤄지지 않았습니다.
- 거래성. 180세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -24.9%로 하락하고 있어 가격대별 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 실질취득은 최저가 92,400,000원과 같습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,108,333원보다 최근 12개월 평균 109,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 대 과거 거래 추세가 -24.9%입니다. 2025.10. 92,000,000원, 2026.04. 95,000,000원 거래가 있었던 점을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 주식회사 세영과 이채령의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 통상 상태를 기준으로 평가된 만큼 내부 수리 상태와 비용 변수를 별도로 점검하세요.
- 배당 변동. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락장 보정 후 판단”
이 물건은 권리 쪽이 비교적 명확합니다. 2019.12.04. 말소기준 근저당 이후 전입한 두 당사자는 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득도 92,400,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 109,000,000원의 84.8%로 할인 구간에 들어와 있습니다. 하지만 거래 추세가 -24.9%이고 최근 실제 거래에 92,000,000원과 95,000,000원이 존재합니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 136,108,333원 대비 67.9%라는 수치만으로 “매우 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능하지만 하락장 안전마진을 더 확인해야 하는 물건입니다.
