창원지방법원 2025타경31167. 경상남도 진주시 신안동 19-19 소재의 주택(구분건물)으로, 공부상 ‘에이호 1층 주택’이 현재 ‘제일연립 102호’로 통칭되는 물건입니다. 소유자는 조봉숙이며, 경매는 신한카드주식회사가 신청한 강제경매입니다. 현재 최저매각가는 42,000,000원으로 감정가 60,000,000원의 70% 수준입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 1996년 11월 4일 설정된 진주서부농업협동조합의 을구 1번 근저당권이고, 이후 을구 2번 근저당권도 경매로 소멸됩니다. 2012년과 2015년 가압류는 등기부상 이미 말소되었고, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 배당 부족분이 존재하더라도 매수인에게 승계되는 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 19-19 [도로명주소] 경상남도 진주시 신안로 80-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(구분건물) · 공부상 ‘에이호 1층 주택’ · 통칭 ‘제일연립 102호’ |
| 소유자 | 조봉숙 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 21,609,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · [목록1] 지분매각 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 핵심 담보권은 경매로 소멸
말소기준권리는 1996.11.04 접수된 진주서부농업협동조합의 을구 1번(전 5번) 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고, 공동담보로 토지 제19-19호가 표시되어 있습니다. 이후 2001.03.12 같은 조합의 을구 2번 근저당권이 설정되었으며, 채권최고액은 16,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 경매로 소멸합니다.
갑구의 2012.06.19 가압류(이동운, 11,880,000원)와 2015.05.20 가압류(김창우, 14,631,500원)는 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2025.08.21 신한카드주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수권리 0원이라는 결론은 권리 흐름과 배당 구조가 일치합니다.
② 임차인·점유 — 인수형 임차인 없음
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 을구 1(전 5)번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 16,000,000원 | 14,844,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 21,609,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 42,000,000원에서는 총 채권액 63,609,873원 중 40,844,000원이 배당되고, 미배당액은 22,765,873원입니다. 신청채권자인 신한카드주식회사에는 배당이 배정되지 않습니다. 배당 부족이 생기지만 그 부족분을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 범위·현황 확인 — 이 물건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 토지와 건물의 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 지분매각. [목록1] 지분매각으로 표시되어 있어 실제 취득 대상 지분과 사용·수익 범위를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 부합된 부분. 감정서상 본건 남측으로 부합된 주택 일부 부분은 가격에 포함 평가되었습니다. 현황과 감정평가 범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 표시 불일치. 공부상 ‘에이호 1층 주택’이나 현재 ‘제일연립 102호’로 통칭됩니다. 현장 위치와 호칭을 대조해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며 기타 사항은 없습니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장 확인하세요.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 주변환경. 경상남도 진주시 신안동 소재 부동산으로, 부근은 공동주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 등의 접근이 가능하고, 대중교통은 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 311.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 지형은 평지입니다. 가장형에 가까운 가로장방 형태로, 북측 폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 속합니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 에이호로, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반·공부 관계. 위반건축물은 아니며, 공부와의 차이는 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견을 참조하도록 되어 있습니다.
⑥ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 42,000,000원 | 22,765,873원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 29,399,999원 | 35,139,074원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 20,579,999원 | 43,800,314원 | 0원 |
감정가 60,000,000원 기준으로 현재 회차는 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34% 수준의 매각가입니다. 반면 미배당액은 각각 22,765,873원, 35,139,074원, 43,800,314원으로 증가합니다. 가격이 더 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지되는 구조가 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위. [목록1] 지분매각이므로 등기부상 실제 매각 지분을 확인하고, 단독소유인지 공유지분인지 현황과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물만이 아니라 토지 및 관련 매각 대상이 어떻게 묶이는지 매각물건명세서와 감정서를 함께 확인하세요.
- 부합 부분. 남측으로 부합된 주택 일부가 가격에 포함 평가되어 있으므로 현장 형상과 평가 범위를 비교하세요.
- 현황 호칭. 공부상 ‘에이호 1층 주택’과 ‘제일연립 102호’의 실제 위치가 일치하는지 확인하세요.
- 점유·임대. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하고 실제 임대차 존재 여부를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 없음”은 강점, “지분매각”은 확인사항
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 1996년 말소기준권리인 근저당권을 시작으로 경매 대상 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 42,000,000원에서 배당 부족이 발생해도 그 부족분이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
반면 일괄매각·지분매각, 남측으로 부합된 주택 일부의 포함 평가, 공부상 명칭과 통칭의 차이, 임대관계 미상이라는 요소가 있어 단순히 ‘감정가보다 30% 싸다’는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 실거래 자료도 없어 시장가격 대비 저평가 여부는 별도로 확인해야 합니다. 결국 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 매각 대상과 현황을 꼼꼼히 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
