대구지방법원 2025타경8824. 상동청구타운 102동 7층 707호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조영제이고, 2022년 7월 4일 대구한일신용협동조합의 채권최고액 236,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 8월 7일 같은 대구한일신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 근저당이 아니라 점유관계입니다. 박순도는 2001년 7월 10일 전입으로 조사됐고, 말소기준권리인 2022년 7월 4일보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차관계와 보증금을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8824 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 247 상동청구타운 102동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지상 8층 중 7층 |
| 소유자 | 조영제 · 2015.11.03 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 대구한일신용협동조합 / 202,778,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 청구타운 · 150세대 · 1994.11.30 사용완료 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.07.04 대구한일신용협동조합 근저당권 236,400,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당권과 새북구새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차관계 — 인수 0원으로 확정할 수 없다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순도 | 2001.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있지만, 박순도의 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 숫자만으로 실제 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 실제 임대차가 성립하고 대항력이 인정되며 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는 구조라면, 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득 확인이 먼저
청구타운 전용 59.99㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고 최신 거래 역시 2026년 8월 200,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 한 건의 거래가 평균 자체를 구성한다는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 59.99㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.99㎡ | 5건 | 189,800,000원 |
현재 최저가 135,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 +6.8%로 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 낙찰가 자체만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 수준이 맞습니다. 그러나 이 사건에서는 선순위 가능 점유자의 인수액이 미상이라, 최종적인 시세 비교 기준은 현재 최저가가 아니라 보증금 확인 후 산출한 실질취득가가 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 2. 근저당 · 대구한일신용협동조합 | 236,400,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 236,400,000원 중 예상배당은 132,408,600원, 미배당은 103,991,400원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 박순도의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 배당 및 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 135,100,000원 | 132,408,600원 | 103,991,400원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 108,080,000원 | 105,766,880원 | 130,633,120원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 86,464,000원 | 84,507,648원 | 151,892,352원 |
유찰이 이어지면 낙찰가와 근저당권자 배당액은 내려가지만, 이것이 곧 매수인의 총 취득비용 감소를 뜻하지는 않습니다. 박순도에게 실제 선순위 임차보증금이 있고 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락과 별개로 인수부담이 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 중 7층 707호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 상동 소재 상동교 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·노선상가시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 2,219,000원/㎡, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있고 소로2류와 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못해 표준적 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박순도 보증금 확인. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모 확인이 가장 중요합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금이 얼마인지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전 소유자 관계 확인. 박순도는 2001.07.12 소유권을 취득했던 전 소유자와 동일 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 사실확인이 필요합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 현재 135,100,000원은 최근 12개월 실거래의 67.5%지만, 인수가 발생하면 실질취득가는 달라집니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 2026.08 거래 1건이므로 개별 호수의 상태·층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리상태와 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “67.5% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 193,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 135,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 200,000,000원 대비 67.5%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2001.07.10 전입한 박순도의 보증금이 얼마인지, 실제 임차인인지, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지가 확정되지 않았습니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 가능 점유관계가 확정되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다. 이 물건은 표면 가격은 낮지만 권리 확인이 선행돼야 가격 메리트를 평가할 수 있는 유형입니다.
