대구지방법원 2025타경8824. 대구 수성구 상동 ‘상동청구타운’ 102동 707호 아파트입니다. 전용면적 59.99㎡ 규모로, 소유자는 조영제 씨입니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 대구한일신용협동조합 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 일반적인 안전형 물건과 다른 점이 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 박순도 씨가 점유자로 확인되고, 전입일은 2001.07.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로서 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 247 상동청구타운 제102동 제7층 제707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 아파트 단위세대 이용 |
| 소유자 | 조영제 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 대구한일신용협동조합 / 202,778,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 변수는 별도
말소기준권리는 2022.07.04 대구한일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박순도는 2001.07.10 전입으로 대항력 요건을 갖춘 것으로 확인되어, 보증금이 존재한다면 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 박순도 | 2001.07.10 | 미상 | 대항력 有 | 인수 가능성 |
다만 등기부상 과거 소유자 박순도와 임차인이 동일 인물로 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성도 있습니다. 대항력 인정 여부와 실제 보증금 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
청구타운 동일 평형 최근 거래는 2026.08 거래 200,000,000원을 포함해 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원이며 최저가는 최근 12개월 평균 대비 67.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 59.99㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 189,800,000원 |
전체 평균 거래가는 189,800,000원이고 최근 12개월 평균은 200,000,000원입니다. 최저매각가 135,100,000원 자체는 가격상 여유가 있으나, 임차인 보증금이 추가되면 실질취득 기준은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 대구한일신용협동조합 근저당 | 236,400,000원 | 132,408,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 박순도의 실제 보증금, 배당요구 여부, 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 검토. 임차인이 과거 소유자와 동일하여 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 거래보다 낮지만 인수금액 발생 가능성을 반영해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 확인 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 한다”
대구 상동청구타운 707호는 감정가 대비 70% 최저가라는 가격 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순 할인매수로 보기 어렵습니다. 권리는 정리되지만 임차인 인수 가능성이 남아 있는 만큼, 보증금 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
