창원지방법원 2025타경22352. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 102동 4층 404호, 전용 84.9893㎡ 아파트입니다. 소유자 오병주는 2021.09.06 거래가 279,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 전북신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차권자 이미정의 보증금은 106,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.09.15, 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021.09.16로 확인됩니다. 그러나 말소기준 근저당의 접수일 2021.09.06보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 매각물건명세서상 별도의 인수권리도 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22352 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9893㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.11.01 |
| 소유자 | 오병주 · 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 279,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 149,065,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2021.09.06 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 199,200,000원이고 2021.09.16 변경등기로 채권최고액 165,600,000원이 기재돼 있습니다. 이후 등기된 임차권·가압류·압류·현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리입니다. 매각물건명세서에도 매각으로 인수하는 권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 106,000,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미정 | 건물의 전부 · 주거 | 106,000,000원 | 2021.09.16 / 2021.09.16 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미정은 2023.09.20 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 경매대금에서 배당을 받지 못하는 부분이 생기더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 9.9% 낮은 현재 최저가
거제코아루파크드림은 767세대, 사용승인일 2018.11.01인 단지입니다. 대상 면적과 유사한 전용 84.91~84.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 158,500,000원입니다. 현재 최저매각가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 90.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 평균 | 84.91~84.99㎡ | 12건 | 158,500,000원 |
최근 12건은 135,000,000원~180,000,000원 범위이고, 최신 거래는 2026.07의 164,000,000원입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 평균보다 15,700,000원 낮고, 최신 거래 164,000,000원보다도 21,200,000원 낮습니다. 다만 실거래 최저인 135,000,000원보다는 높으므로, 단순히 “무조건 싼 가격”이라기보다 최근 평균 대비 할인 구간으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 199,200,000원 | 140,000,800원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 10,205,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,664,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 142,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 223,069,766원 중 140,000,800원이 배당되고 미배당은 83,068,966원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 83,068,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 125,309,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 154,757,262원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니어서, 유찰이 계속되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조일 뿐, 그 부족분이 낙찰자에게 전가되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 일운면 지세포리, 지세포중학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설·주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 접근이 용이하고, 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 4층 404호이며, 사용승인일은 2018.11.01입니다. 급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차로, 북측·서측 왕복 2차선 포장도로, 남측 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 이미정의 임차권은 보증금 106,000,000원이나 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없습니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 등기부 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.09.06 최초 채권최고액 199,200,000원 뒤 2021.09.16 채권최고액 165,600,000원 변경등기가 있으므로 원본 등기사항을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 평균 158,500,000원보다 낮지만, 최근 거래 최저 135,000,000원보다는 높습니다. 4층이라는 점과 내부상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도 상태. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 남는다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.09.06 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 이미정의 임차권은 그 뒤에 발생해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 106,000,000원의 미배당이 생기더라도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 142,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12건 평균 158,500,000원의 90.1%이며 2026.07 최신 거래 164,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 범위 자체가 135,000,000원~180,000,000원으로 넓고 대상이 4층인 만큼, 권리는 합격권, 최종 승부는 현장 상태와 응찰가에 달린 물건입니다.
