창원지방법원 2025타경31179. 진주시 강남동 동성가든타워 9층 102-902호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 아파트 용도로 기재되어 있습니다. 소유자는 전정경이며 2014.10.15. 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했습니다. 2017.03.24. 현대캐피탈주식회사가 채권최고액 94,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2021.10.01. 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당 13,000,000원과 2025.08.25. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 핵심 변수는 권리 인수보다는 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31179 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 강남동 219 동성가든타워 101,102,103,상가동 9층102-902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 102-902호 |
| 소유자 | 전정경 · 2014.10.15. 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 67,480,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 현재 말소기준은 2017.03.24. 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 94,800,000원입니다. 2021.10.01. 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당과 2025.08.25. 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 67%
동성가든타워 동일 면적 59.4㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 120,083,333원, 최신 거래는 2026.06. 142,000,000원입니다. 현재 최저매각가 80,500,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.4㎡ | 17 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 13 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 17 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.4㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.4㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 평균 | 59.4㎡ | 12건 | 120,083,333원 |
12건의 거래 범위는 95,000,000원~144,000,000원이고, 감정가 115,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 반면 현재 최저가는 80,500,000원으로 실거래 최저 95,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 67.0%이므로 현재 가격만 놓고 보면 실거래 대비 할인 폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 94,800,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,500,000원 가정 시 집행비용 1,849,000원을 제외한 78,651,000원이 선순위 현대캐피탈주식회사 근저당 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 총 채권 107,800,000원 중 미배당은 29,149,000원이며, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 29,149,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 52,864,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 69,465,010원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격 하락이 후순위 채권의 미회수액을 늘릴 뿐, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주제일병원 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·의료시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트 용도입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려해 평가했습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보·탐지, 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 서측 및 북동측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 토지는 부정형 평지로 상가 및 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 단지. 동성가든타워는 195세대, 준공일은 1994.01.01.입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 표기 재확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 입찰 전 등기·건축물 관련 원본과 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부관찰에 따른 통상적 이용상황을 기준으로 평가된 점을 반영해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 120,083,333원, 최신 거래 142,000,000원, 실거래 최저 95,000,000원과 현재 최저가 80,500,000원을 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 환금성. 평균 유찰 8.8회·매각률 15.38%를 감안해 재매각 가능성과 실제 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 조사 내역이 없더라도 현장 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각 관련 서류, 현황조사 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 환금성 통계는 무겁다”
현재 자료의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 현대캐피탈주식회사 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 가격만 보면 최저가 80,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 120,083,333원의 67.0%로 분명한 차이가 있습니다.
다만 이 사건은 “권리 안전 + 가격 할인”만 보고 끝내기 어렵습니다. 동성가든타워의 경매 통계가 평균 8.8회 유찰, 매각률 15.38%로 나타나기 때문입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격은 낮아졌지만, 환금성은 보수적으로 볼 물건입니다. 현재 회차에서의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유·내부 상태와 낮은 경매 수요를 감안해 얼마까지 응찰할 것인지에 있습니다.
