창원지방법원 2025타경31208. 진주시 평거동 하영그린맨션 에이동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 말소기준권리는 2018.06.07. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 157,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 69,027,400원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준으로 87,972,600원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 별개의 인수금이 붙는 구조가 아니라, 최저가 70,700,000원 = 실질취득 70,700,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 111,000,000원, 최신 거래 119,000,000원과 비교하면 실질취득가는 평균의 63.7%입니다. 다만 최근 실거래 표본은 82.65㎡이고 시세 조회 기준면적은 77.64㎡이며, 이 물건 자체가 18층 건물의 1층 101호인 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 에이동 1층 101호 · 경상남도 진주시 진양호로97번길 8-3 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 시세 조회 기준면적 77.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 유규진·유동환·유승주·유정 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 118,539,136원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07. 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 금지사항등기는 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유상태까지 단정하지 말고, 입찰 전 현황조사와 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
그 밖에 과거 한국주택은행 및 진주서부농업협동조합의 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2018.06.07. 한국주택금융공사 근저당권이고, 2025.09.11. 같은 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 싸지만, ‘1층’은 따로 비교해야 한다
하영그린맨션은 198세대이며 1992.07.16. 사용승인된 단지입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 12건, 평균 거래가는 111,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 119,000,000원이고, 전체 표본의 최저·최고는 각각 55,000,000원과 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 82.65㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 82.65㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 82.65㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 82.65㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 111,000,000원 |
평균만 놓고 보면 실질취득가 70,700,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%라 할인폭이 큽니다. 감정가 101,000,000원도 최근 평균 111,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 1층이고, 실제 1층 거래가 55,000,000원과 78,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 단지 전체 평균 111,000,000원만 기준으로 “확실히 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 현재 최저가 70,700,000원은 확인된 두 1층 거래 사이에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,672,600원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 157,000,000원 | 69,027,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,700,000원 가정 시 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 한국주택금융공사 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 157,000,000원 기준 미배당은 87,972,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 87,972,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 108,800,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 123,380,574원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서진초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·아파트단지·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·북서측·남동측으로 약 8미터 내외 도로, 북동측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·평거2주택 지구단위계획구역이며, 공시지가는 744,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 198세대·1992.07.16. 사용승인 단지이고 최근 거래는 이어지지만, 12건 실거래가가 55,000,000원부터 158,000,000원까지 크게 벌어져 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 실거래 우선 확인. 단지 평균 111,000,000원보다 1층 실거래 55,000,000원·78,000,000원을 본건과 더 직접적인 비교 대상으로 보세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 1층은 내부 수리상태가 입찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 원문 대조. 갑구 2-1 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 현존합니다. 배당상 인수 0원 계산과 별개로 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서와 원문에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 한국주택금융공사 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 그 부족분이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 70,700,000원이고, 추가 유찰 시 49,490,000원·34,643,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “평균 대비 할인”보다 1층의 실제 가격이 중요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 70,700,000원으로 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 12개월 평균 111,000,000원이나 최신 거래 119,000,000원과 비교하면 숫자상 할인폭도 큽니다.
하지만 경매의 적정가는 단지 평균 하나로 정해지지 않습니다. 본건은 1층이고, 확인되는 같은 단지 1층 거래가 55,000,000원과 78,000,000원입니다. 현재 실질취득 70,700,000원은 그 범위 안에 있습니다. 여기에 내부 미확인·임대관계 미상, 현존하는 한국주택금융공사 금지사항등기의 처리 확인까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 1층 가격과 서류 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
