창원지방법원 2025타경31213. 진주시 문산읍 소문리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 281,827,660원, 현재 최저매각가는 197,279,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 토지 263.0㎡가 포함되고 건물은 주택·창고 및 제시외 건물들로 구성되어 있어 일반적인 아파트형 경매와는 구조가 다릅니다.
권리관계의 중심에는 2016.03.04. 설정된 진주동부농업협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05. 임의경매개시결정이 등기됐고, 데이터상 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 박용주이 확인되므로, 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸하니 인수 없음”으로 결론을 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 소문리 110-10 |
| 용도 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지면적 263.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 |
| 건물 이용상태 | 기호(2-가) 주택 · 기호(2-나) 창고 · 기호(ㄱ) 창고 · 기호(ㄴ) 다용도실 · 기호(ㄷ) 대문간 · 기호(ㄹ) 정자 |
| 소유자 | 하지회 |
| 감정가 / 최저가 | 281,827,660원 / 197,279,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 134,116,751원 |
| 말소기준권리 | 을구 11번 근저당권 · 진주동부농업협동조합 · 채권최고액 150,000,000원 · 2016.03.04. |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 대항력 임차인이 변수
1988.05.11. 최초 소유권 이전 이후 여러 차례 임의경매와 소유권 이전이 있었고, 이전 경매 관련 가압류·압류·근저당 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 핵심이 되는 권리는 2016.03.04. 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 이후 2025.09.05. 임의경매개시결정이 내려졌고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박용주 | 2009.03.24 | 有 | 미상 | 가능성 있음 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 · 현황조사·매각물건명세서 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 박용주는 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 나타나므로, 매각물건명세서와 현황조사의 점유 관계를 교차 확인해야 합니다. 데이터에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시되어 있으므로, 대항력의 존재만 보고 곧바로 보증금 전액 인수를 확정할 수도 없고, 반대로 허위임차인이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,561,906원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 진주동부농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,717,094원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 150,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액이 43,717,094원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며, 박용주의 임대차보증금이 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당과 임차인 확인이 중요
| 회차 | 매각가 | 근저당 총채권 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 197,279,000원 | 150,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 138,095,300원 | 150,000,000원 | 135,361,966원 | 14,638,034원 |
| 3회 유찰 시 | 96,666,710원 | 150,000,000원 | 94,526,709원 | 55,473,291원 |
2회 유찰 시 매각가는 138,095,300원, 3회 유찰 시 96,666,710원으로 내려갑니다. 그만큼 근저당권의 미배당도 14,638,034원과 55,473,291원으로 증가합니다. 다만 이 숫자만 보고 더 유리하다고 결론내리기보다, 선순위 대항력 임차인의 실제 보증금이 얼마인지를 함께 봐야 합니다.
⑤ 물건 특성 — 단독주택 + 토지, 현장 확인의 중요성
- 이용상태. 기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 창고이며 제시외 건물로 창고·다용도실·대문간·정자가 포함되어 있습니다.
- 구조. 주택은 목조 및 조적조 강판지붕 단층, 창고 등은 블럭조·조적조·철파이프조 강판지붕 단층으로 확인됩니다.
- 토지. 263.0㎡, 일반상업지역, 지목 대, 주상기타 이용상황, 평지·부정형, 소로각지입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 공부와의 차이. 차이가 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경계·측량. 건물 및 제시외건물이 일부 타지상(2369-8번지)에 걸쳐 소재하므로 정확한 위치와 경계는 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 [감정서상 ㄱ~ㄹ], 정원수목(소나무), 우물이 매각 및 평가 범위에 포함됩니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박용주의 전입일은 2009.03.24.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 임차인 동일인 여부. 박용주가 등기부상 권리자·채무자와 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 현재 계산상 매수인 인수 0원이나, 임차보증금 미상 상태에서는 실제 인수 가능액을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 138,095,300원, 3회 유찰 시 96,666,710원으로 내려가지만 가격 하락만으로 메리트를 판단하지 말고 임차위험을 함께 반영하세요.
- 현장·측량. 타지상 걸침이 있어 정확한 위치와 경계 확인이 필요합니다.
- 관리·점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유관계와 인도 가능성도 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 내려왔다 ≠ 실질취득액이 싸다”
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 197,279,000원까지 내려와 가격만 보면 감정가 281,827,660원보다 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 단순한 할인폭이 아닙니다. 2009.03.24. 전입한 대항력 임차인 박용주와 그 보증금이 미상이기 때문입니다.
특히 박용주가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 함께 존재합니다. 따라서 현재 배당표에서 매수인 인수 0원으로 계산되어 있다고 해서 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 보증금이 확인되고 대항력의 실질이 정리된 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
결론적으로 이 물건은 가격은 유찰로 낮아졌지만 권리분석은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 선순위 임차인의 보증금과 점유관계가 명확해지기 전에는 최저가 자체를 메리트로 평가하지 말고, 임차위험·경계문제·단독주택 특유의 현장 리스크를 모두 반영해 입찰가를 결정하는 것이 맞습니다.
