창원지방법원 2025타경31218. 사천시 이홀동 164-1 소재의 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고·사무실·주택과 공장으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 배기수이며 2015.08.24. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경남은행 근저당 3건, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단·사천시·국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위를 바꿔 후순위 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31218 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 이홀동 164-1 · 경상남도 사천시 삼상로 624 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고·사무실·주택·공장 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,670㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 배기수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,484,185,780원 / 1,038,930,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 청구액 | 1,084,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이번 사건의 기준점은 2015.08.24. 을구 7번 경남은행 근저당입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 공동담보에 이홀동 164-1 토지와 건물이 포함됐습니다. 이후 2016년·2017년·2018년 설정된 경남은행 근저당과 2025년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 3건 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)디오더블유 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정효 | 2019.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재선 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준인 2015.08.24.보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가에서는 임대관계를 자가사용중으로 조사했으므로, 실제 점유관계와 각 건물·공간의 사용자를 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,038,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,789,300원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사경남은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사경남은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사경남은행 | 370,000,000원 | 312,140,700원 |
| 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 89,134,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,443,134,203원 중 1,026,140,700원이 배당되고, 416,993,503원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각 범위 — 이 사건의 핵심 실사 항목
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ~ㅍ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-86호, 제2018-88호, 제2018-89호, 제2018-90호, 제2018-91호, 제2018-92호의 기계·기구 2식이 매각에 포함됩니다.
- 제외 항목. 감정서상 ‘①~⑤’ 제시외 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 이홀동 북동측 근거리에 위치하며 지방도변 소규모 근린생활시설, 농경지대, 농촌취락 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 1,670㎡ 공장용지로 공업용 이용, 자연녹지지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 109,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 한 건물은 창고·사무실·주택 등으로, 다른 건물은 공장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물과 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물이 확인됩니다.
- 사용승인. 철근콘크리트 건물은 1988.12.26., 일반철골 건물은 2017.08.29. 사용승인입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 일부제한구역의 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,038,930,000원 | 1,026,140,700원 | 416,993,503원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 727,251,000원 | 717,578,490원 | 725,555,713원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 509,075,699원 | 501,584,942원 | 941,549,261원 | 0원 |
회차가 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아질수록 경남은행 등 채권자의 미배당이 커질 뿐이며, 이를 근거로 물건 자체의 시장가치가 높거나 낮다고 판단할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 대조. (주)디오더블유·배정효·임재선의 실제 사용 부분과 점유 상태를 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 세 점유자 모두 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 명도와 배당 관계 확인을 위해 원본 대조가 필요합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 토지·건물·제시외 건물 ‘ㄱ~ㅍ’ 및 포함 기계·기구 2식의 현존 여부와 상태를 직접 확인하세요.
- 매각 제외 기계. 제시외 기계기구 ‘①~⑤’는 매각 제외이므로 현장에 남아 있더라도 낙찰 대상과 구분해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 공장·토지·건물·기계 각각의 현재 거래가치와 사용성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.24. 경남은행 근저당이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인 인수도 0원입니다. 세 점유자의 전입 역시 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기보다 물건 자체에 있습니다. 토지 1,670㎡와 창고·사무실·주택·공장, 제시외 건물, 공장저당 기계·기구가 일괄매각되고 일부 제시외 기계는 제외됩니다. 감정평가의 자가사용 조사와 별도로 3건의 점유 정보도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건범위·점유·설비·가격 실사가 필수인 복합형 경매입니다. 현재 최저가 1,038,930,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
