창원지방법원 2025타경22368. 고성군 하일면 춘암리 780-3의 토지와 창고·숙소를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 창고용지 1,743㎡이고, 감정평가상 기호 2의 1층은 창고·2층은 숙소, 기호 2-1은 단층 창고로 이용 중입니다. 일괄매각에는 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되지만, 소재불명된 일련번호 1·2·3·6 기계·기구와 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2010.12.09 설정된 기선권현망수산업협동조합의 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,000,000,000원이고 2017.03.13 변경등기로 820,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 등기된 임차권·근저당·가압류·압류 등은 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 다만 등기된 임차권자 최용민은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 단순히 “후순위 임차권등기니까 완전히 안전하다”고 끝내기보다 점유와 전입 이력을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22368 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 하일면 춘암리 780-3 · 경상남도 고성군 하일면 맥전포동길 69 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고용지 · 창고·숙소 |
| 토지 | 1,743㎡ · 창고용지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 기호 2: 1층 창고·2층 숙소 / 기호 2-1: 단층 창고 |
| 소유자 | 최정심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 836,012,760원 / 585,209,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 486,276,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2010.12.09 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 당시 기선권현망수산업협동조합으로 등기됐고, 2016.05.01 명칭변경에 따라 멸치권현망수산업협동조합으로 변경됐습니다. 2017.03.30 설정된 정찬희 근저당권, 2025년 임갑주·송한영 가압류, 2025.12.26 임의경매개시결정, 2026년 국·창원시 압류는 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 후순위 임차권등기, 그러나 대항력 판정은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용민 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최용민의 현재 남아 있는 임차권등기는 2015.06.18 을구 7번으로, 2010.12.09 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 발생 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 적절한 판정은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 할인 여부는 별도
감정가는 836,012,760원, 현재 최저매각가는 585,209,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 585,209,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 409,646,300원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 286,752,410원 · 감정가 34% |
| 현재 명시 인수액 | 0원 |
④ 예상배당표 (최저매각가 585,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,252,090원 |
| 2. 근저당 · 기선권현망수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 576,956,910원 |
| 3. 근저당 · 정찬희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임갑주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 송한영 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,960,000,000원 중 예상배당은 576,956,910원, 미배당은 1,383,043,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,252,090원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 포함과 제외를 반드시 구분
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ이 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 매각에 포함됩니다.
- 소재불명 기계. 일련번호 1·2·3·6은 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 타인 토지 침범 가능성. 제시외 건물 ㅂ·ㅅ과 이동식 컨테이너는 일부 타인 토지 지상에 소재하는 것으로 조사돼 경계측량을 통한 재확인이 필요합니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 맥전포마을 내 해안지대로, 주변에 수산물창고·수산물건조장·수변공원 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역과 계획관리지역에 걸쳐 있으며 자연취락지구·수산자원보호구역에도 해당합니다.
- 도로·기타 제한. 소로2류에 접하고 일부 접도구역에 저촉되며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 창고용지, 면적 1,743㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 64,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 최우선 확인. 최용민의 전입일·보증금이 미상입니다. 등기된 임차권은 후순위 소멸이지만 실제 전입 이력까지 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으나 매각기일 전 변경·정정 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 기준 근저당은 1,000,000,000원 설정 후 820,000,000원으로 변경돼 있으므로 최신 채권계산서와 배당요구 관계를 대조하세요.
- 제시외 건물 경계. ㅂ·ㅅ은 일부 타인 토지 지상에 소재하는 것으로 조사돼 경계측량이 핵심입니다.
- 기계·기구 실사. 매각 포함 기계와 소재불명으로 제외된 일련번호 1·2·3·6을 현장에서 구분해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각대상이 아닙니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 창고·토지·숙소·기계기구를 분리해 주변 거래가치를 확인하세요.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·계획관리지역·수산자원보호구역·접도구역 등 토지이용 제한이 활용도에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 확인해야 할 것이 많다
이 물건은 감정가 836,012,760원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 585,209,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후의 주요 권리가 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수액도 0원입니다. 그러나 임차인의 전입일·보증금 미상, 타인 토지에 걸친 제시외 건물 가능성, 기계기구 포함·제외 범위, 자연환경보전지역과 수산자원보호구역 등은 별도 확인이 필요한 요소입니다.
특히 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 70%라는 수치만으로 “싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 권리 순위 자체보다 임차관계·경계·기계기구·토지 규제와 실제 현장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
