창원지방법원 2025타경22376. 통영시 용남면 화삼리 성진빌라 2동 5층 507호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 황병출은 2013.06.21 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 72,000,000원입니다. 같은 날 현대캐피탈주식회사가 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2018.07.10 와이케이대부 주식회사의 가압류 22,208,818원이 들어왔고, 2025.12.30 현대캐피탈 주식회사 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있어 등기상 구조는 비교적 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 화삼리 1027-3 성진빌라 제2동 제5층 제507호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 용남면 화포1길 29 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 59.535㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 황병출 (2013.06.21 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 41,300,000원 / 28,910,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 33,794,532원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현대캐피탈 근저당이 말소기준
현재 확인되는 핵심 권리는 명확합니다. 2013.06.21 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고, 2018년 와이케이대부 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 이들 권리의 미배당금이 발생하더라도 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 예상배당표에서도 매수인 인수액 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 비교 — 현재 최저가 28,910,000원
성진빌라는 84세대, 사용승인일은 1991.01.09입니다. 면적이 매칭된 실거래는 2023.10 전용 58.28㎡, 3층의 39,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최신 거래·최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 모두 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 58.28㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 39,000,000원 |
현재 최저매각가는 28,910,000원으로 최근 시세 기준 값 74.1%입니다. 감정가 41,300,000원보다도 낮아져 가격상 할인은 분명합니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건에 불과하므로, 39,000,000원을 확정적인 시장가로 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 할인율 자체보다 실제 매수 수요와 거래 빈도를 함께 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 54,000,000원 | 27,989,620원 |
| 3. 가압류 · 와이케이대부 주식회사 | 22,208,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 76,208,818원 중 예상배당은 27,989,620원이고, 미배당은 48,219,198원입니다. 그러나 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 48,219,198원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 56,736,084원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 14,165,900원 | 13,510,914원 | 62,697,904원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 20,237,000원, 14,165,900원으로 내려가고 채권자의 미배당은 더 커집니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 현재 확인된 구조에서는 가격 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미진이지비아1차아파트 남측 인근으로 아파트, 주택 및 농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 507호이며 제반 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,182.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 포함, 도로구역 및 준보전산지 접함 사항이 있습니다.
- 공시지가. 251,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성진빌라는 84세대이고 확인된 실거래는 1건이므로, 매수 전 실제 지역 수요와 최근 호가를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2013.06.21 현대캐피탈 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 실거래 표본 주의. 비교 거래가 2023.10의 1건뿐이므로 39,000,000원을 절대적인 시세로 보지 마세요.
- 건물 상태 확인. 외벽·내벽·창호와 내부 관리 상태, 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 도로·주차·접근성. 남동측 4~5미터 포장도로 접면과 실제 차량 진입·주차 여건을 직접 확인하세요.
- 미반영 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 확인”
이 물건의 장점은 구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준인 현대캐피탈 근저당 뒤의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 41,300,000원에서 한 차례 유찰되어 28,910,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 39,000,000원의 74.1%입니다. 다만 실거래가 단 1건이고 임대관계도 미상이어서, 이 할인율을 곧바로 확정 수익으로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능, 최종 승부처는 점유·물건 상태·실제 환금성 확인입니다.
