창원지방법원 2025타경31237. 하동군 양보면 감당리 665 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 현재 최저매각가는 45,899,000원으로 감정가 65,569,650원의 70%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 1회 유찰 후 가격이 조정된 물건이지만, 이 사건은 대항력 임차인의 존재가 권리분석의 중심입니다.
허맹분의 전입일은 1990-04-16이고 대항력이 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 그대로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 대항력 보증금이 남는 구조라면 실제 부담액은 별도로 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31237 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 양보면 감당리 665 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 하동군 양보면 감당리 665 주2동 · 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 최용문 |
| 감정가 / 최저가 | 65,569,650원 / 45,899,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 19,697,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 354.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 하지만 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024-01-29 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단입니다. 이후의 갑구 3번 신용보증기금, 갑구 4번 하나캐피탈, 갑구 5번 신용보증기금 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금 확인이 선행
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허맹분 | 1990.04.16 | 미상 | 有 | 확인 필요 | 위험 |
전입신고 시점은 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서 보완 여부와 임차보증금 확인이 가장 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,226,182원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 77,346,000원 | 44,672,818원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 17,102,045원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,051,528원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 주요 채권 총 청구액은 102,499,573원이고 예상배당은 44,672,818원, 미배당액은 57,826,755원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 매수인 인수액과 실질취득액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 현황·토지·건물 — 서류와 현황의 차이를 직접 확인
- 이용상태. 감정평가상 기호(2-2)는 단독주택입니다. 본건은 내기마을 내 농경지와 농가주택 등이 형성된 곳에 위치하고, 소형 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로가 소재합니다.
- 건물 현황. 기호(2-1), (2-3), (2-4)는 소재불명으로 기재되어 있습니다. 기호(2-2)는 공부상 ‘스레트지붕 35.7㎡’이나 현황상 ‘강판지붕 51㎡’입니다.
- 인접지번 걸침. 목록2-2 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ] 일부가 인접지번에 걸쳐 있어 정확한 위치와 현황은 측량이 필요합니다.
- 미등기 건물. 목록1 지상에는 일반건축물대장상 미등기된 건물인 목조주택 23.8㎡가 공부상 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 354.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역이며 자연취락지구가 포함됩니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 계획관리지역, 자연취락지구가 포함되어 있으며, 감정평가상 일반상업지역·시가지경관지구·대로3류·중로1류 등 관련 사항도 함께 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 허맹분은 대항력이 있으므로 보증금이 확인되기 전까지 인수액 0원으로 가정하면 안 됩니다. 낙찰가와 별개로 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 보증금 미상은 핵심 변수. 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제 및 미배당 규모를 매각물건명세서와 현황조사서로 다시 확인해야 합니다.
- 건물 위치 확인. 일부 건물이 소재불명이고 일부가 인접지번에 걸쳐 있으므로 측량 필요 여부와 실제 사용 현황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 공부와 현황 비교. 기호(2-2)는 공부상 35.7㎡와 현황상 51㎡가 다르고, 미등기 목조주택 23.8㎡도 있어 건물 범위를 정확히 파악해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ]이 매각에 포함된다고 기재되어 있으므로 포함 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 배당액만으로 매수인의 최종 부담액을 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 “대항력 보증금 미상”이 먼저다
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 45,899,000원까지 내려와 감정가의 70%가 되었습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낮아진 가격 자체가 아닙니다. 허맹분은 1990-04-16 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰가가 45,899,000원이라고 해도 실질취득액은 인수되는 미배당 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
더구나 소재불명 건물, 인접지번 걸침, 공부와 현황의 면적 차이, 미등기 목조주택까지 있어 현장확인이 단순 권리분석만큼 중요합니다. 현재 단계의 결론은 가격이 내려왔으니 싸다가 아니라, “대항력 임차보증금과 실제 건물 현황을 확인한 뒤 실질취득액으로 판단해야 한다”입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
