창원지방법원 2025타경31312. 경상남도 진주시 충무공동 ‘트레젠웰가’ 1층상가111호로, 감정가는 1,189,000,000원이고 현재 최저매각가는 832,300,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 등기부상 현재 핵심 권리는 2025년 9월 9일 설정된 이창후의 근저당권이며, 해당 근저당권 뒤에 같은 채권자의 임의경매개시결정이 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 문산농업협동조합 근저당은 이미 2025년 9월 5일 해지되어 말소됐습니다. 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 서칠봉이 2023년 2월 15일부터 주거로 점유 중인 것으로 조사되어 있고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 최저가 832,300,000원만 보고 저렴하다고 단정하면 안 됩니다. 보증금 규모가 확인될 때까지는 실질취득액을 최저가 + 미배당 인수액 구조로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 1층상가111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : 미만각) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층, 지상16층 중 1층 상가111호 · 사용승인일 2016.09.30 |
| 소유자 | 이순동 |
| 감정가 / 최저가 | 1,189,000,000원 / 832,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창후 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부에서 현재 기준이 되는 권리는 2025.09.09 을구 3번 근저당권 · 이창후입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고, 그 이후 2025.10.23 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 따라서 등기상 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 2016.10.28 문산농업협동조합의 1번 근저당권은 이미 2025.09.05 해지되어 말소됐고, 2016.10.19 신탁등기 또한 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인됐고, 보증금이 핵심
| 점유자 | 점유 | 전입 | 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서칠봉 | 주거 | 2023.02.15 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 서칠봉은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사되어 있어 보증금을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 여부와 배당으로 해소되는 범위를 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 832,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,723,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이창후 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 801,577,000원 |
위 배당 계산에서 채권자 총 청구액 20,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 점유자 서칠봉의 보증금도 미상입니다. 따라서 위 표의 소유자 잔여 801,577,000원이 실제 확정 잔여금이라고 단정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 ‘롯데몰 진주점’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(상호 : 미만각)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층·지상16층 건물의 1층 상가111호이며, 외벽 페어글라스, 내벽 몰탈위 페인팅, 바닥 데코타일, 샷시 창호 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 28m, 동측 및 남동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
- 환금성. 근린시설로 이용 중이지만 본 리포트에서 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 서칠봉의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 832,300,000원을 실질취득액으로 간주하지 마세요. 임대차계약서·보증금·배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 현재 확인되지 않으므로 우선변제권과 실제 배당 가능 범위를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 점유 이전과 협의 과정에서 추가 확인이 필요합니다.
- 용도 적합성. 근린생활시설이며 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황과 임대관계가 일치하는지 확인하세요.
- 권리관계. 2025.09.09 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액을 확정액으로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 대조해 대항력과 보증금 규모를 확정하세요.
맺으며 — “유찰로 싸졌지만, 보증금이 보이지 않는다”
이 물건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025년 9월 9일 이창후의 근저당권이 기준이 되고, 그 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 문산농협 근저당은 이미 말소됐고 신탁등기도 현재 남아 있지 않습니다.
하지만 경매의 핵심은 대항력 있는 점유자 서칠봉입니다. 전입일 2023.02.15가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 조사됐고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 회차의 최저가 832,300,000원만 보면 감정가보다 내려왔다는 장점이 있지만, 보증금이 밝혀지기 전에는 실제 총투입액을 확정할 수 없습니다.
결국 이 사건은 “권리는 정리되지만 임차인 리스크는 별도”인 유형입니다. 배당표상의 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 임차인 최우선변제가 미반영됐고, 보증금도 미상입니다. 따라서 낙찰가를 정하는 것보다 먼저 보증금과 배당 범위를 확인하는 것이 우선입니다.
