창원지방법원 2025타경31490. 진주시 문산읍 삼곡리 ‘에이원파란채아파트’ 106동 1002호, 전용면적 자료상 대상면적은 84.8829㎡이며 현황상 아파트로 이용 중입니다. 감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 177,800,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 단지 최근 12건의 실거래 평균은 253,916,666원, 최신 거래는 2026년 9월 264,000,000원이어서 가격만 보면 상당한 할인폭이 보입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 가격 뒤에 있습니다. 등기상 2020년 9월 9일 국의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 이후 국민건강보험공단·전주시의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 정우식이 2017년 2월 6일 전입한 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분이 낙찰가 외 실질취득액을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1224 에이원파란채아파트 106동 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중임 · 14층 건물 내 10층 1002호 |
| 소유자 | 제이원부동산법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정우식 / 176,265,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만, 임차인이 핵심이다
말소기준권리는 자료상 2020.09.09. 갑구 17번 압류로 선언되어 있습니다. 이 기준 이후인 국민건강보험공단 압류, 전주시 압류 및 2025.12.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2011년 신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 살아 있는 선순위 담보권은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금은 반드시 확인
| 임차인 | 점유 목적물 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우식 | 106동 1002호 | 2017.02.06 | 미상 | 有 | 미상 | 2026.01.19 | 가능성 확인 |
이 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이전으로 조사되어 대항력은 있는 것으로 표시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 그 부족분을 부담할 수 있으므로, 최저매각가 177,800,000원만으로 실질취득액을 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 분명히 싸다, 그러나 ‘실질취득’이 문제
진주문산파란채는 351세대, 2010년 9월 6일 준공 단지이며 비교대상은 84.88㎡~84.9㎡로 대상면적과 일치합니다. 최근 12건은 2026년 5월~9월에 거래되었고, 최근 12개월 평균은 253,916,666원, 최저 실거래는 239,000,000원, 최고 실거래는 275,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 13층에서 264,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.88㎡ | 13 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 257,000,000원 |
| 평균 | 84.8829㎡ | 12건 | 253,916,666원 |
최저매각가 177,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%입니다. 최신 거래 264,000,000원보다도 낮아 가격 메리트 자체는 명확합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 ‘신건이 비싸다’가 아니라 ‘낙찰가가 싸도 임차인 보증금 때문에 실질취득액이 얼마나 올라가는가’를 중심으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,289,200원 |
| 2. 갑구 21번 경매개시결정 · 정우식 | 176,265,753원 | 174,510,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정표에서는 집행비용 3,289,200원, 경매개시결정 채권자 정우식에 174,510,800원이 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 176,265,753원 가운데 1,754,953원이 미배당으로 남습니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 가격은 내려가지만 위험도는 그대로다
| 회차 | 가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 177,800,000원 | 1,754,953원 | 0원 산정 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 124,459,999원 | 54,348,194원 | 0원 산정 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 87,121,999원 | 91,111,950원 | 0원 산정 |
시나리오표 자체에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 임차인 보증금이 별도로 확정·반영되지 않은 산정값입니다. 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 0원 인수만을 근거로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다. 유찰 횟수가 늘수록 최저가격은 124,459,999원, 87,121,999원으로 낮아지지만 신청채권자의 미배당액도 각각 54,348,194원, 91,111,950원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도교육청 학생안전체험원 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시입니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통시입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 14층 건물 내 10층 1002호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 351세대 단지에서 최근 12건의 거래가 239,000,000원~275,000,000원에 형성되어 있고 최근 거래도 264,000,000원으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 원본 확인. 정우식의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당금액을 먼저 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정우식으로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 전주시 압류가 3건 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 공매 교차확인. 2021.07.23. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행·취소 이력을 함께 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저매각가 177,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.0%이지만, 보증금이 인수된다면 할인폭은 그대로 유지되지 않습니다. 최종 상한은 실질취득액 기준으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래자료를 바탕으로 한 검토 의견이므로 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리를 먼저 풀어야 한다”
이 물건은 가격만 보면 매력적입니다. 현재 최저매각가 177,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 253,916,666원의 70.0%이고, 최신 거래 264,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 가격 메리트를 그대로 수익으로 받아들이려면 정우식의 대항력 있는 임차인 표시를 먼저 해결해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 데다 신청채권자와 임차인이 동일인으로 표시되어 있어 실제 임대차와 배당구조를 원본으로 확인하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당액을 바꿀 수 있고, 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘177,800,000원에 낙찰할 수 있느냐’가 아니라 ‘177,800,000원에 낙찰한 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되는가’입니다. 가격 메리트는 분명하되, 임차인 보증금·당해세·공매 이력 확인 전에는 안전마진을 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
