대구지방법원 2025타경8949. 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 지목과 이용상황이 모두 전입니다. 감정가 628,618,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 308,023,000원, 감정가의 49%입니다.
등기부상 현재 소유자는 김가진, 말소기준 근저당의 채무자는 김영환입니다. 2018년 주식회사구미상호저축은행이 채권최고액 390,000,000원의 근저당을 설정했고, 상호변경 후 라온저축은행이 2025년 임의경매를 신청했습니다. 낙찰로 소멸하는 권리 구조 자체는 단순하지만, 토지 면적이 4,855㎡이고 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 조건 때문에 입찰 전 행정요건 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 764 · 건물 등기 봉산리 764-1 제가동호, 봉산4길 15-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 · 외벽 몰탈 위 페인트 · 급배수·위생설비 |
| 토지 | 전 4,855㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 / 채무자 | 김가진 / 김영환 |
| 감정가 / 최저가 | 628,618,600원 / 308,023,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 라온저축은행(상호변경 전 주식회사구미상호저축은행) / 320,018,852원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
과거 왜관농업협동조합 명의의 근저당들은 2018.01.22. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 을구 7번 근저당입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며 토지 봉산리 764·764-1을 공동담보로 합니다. 이후 접수된 2025.08.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 308,023,000원으로 감정가 628,618,600원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 215,616,100원, 네 번째 유찰 구간은 150,931,270원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 물건은 주택과 넓은 농지, 일부 도로 이용 토지, 제시외 건물과 관정을 함께 판단해야 하는 복합 물건입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 308,023,000원 | 49% | 87,089,322원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 215,616,100원 | 34.3% | 178,202,525원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 150,931,270원 | 24.01% | 241,981,768원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,322원 | - |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사구미상호저축은행 | 390,000,000원 | 302,910,678원 | 87,089,322원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 320,018,852원도 예상배당액 302,910,678원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함·제외 물건을 분리해서 본다
- 평가 포함. 목록 1의 제시외 건물과 관정은 감정평가 및 매각 범위에 포함됩니다.
- 평가 제외. 목록 2의 컨테이너 창고, 비닐하우스 등 철거·이동이 쉬운 구조물은 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 토지 일부가 현재 도로로 이용되고 있으며, 감정평가에는 이 사정이 반영돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 제출기한을 관계 기관에 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 주위환경. 경북과학대학교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·소규모 공장·농경지·임야로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 토지 형상. 면적 4,855㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 37,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되고, 소하천구역·소하천예정지에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 두 차례 유찰된 주택·농지 복합 물건으로, 활용 목적과 농취증 취득 가능 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 신청 서류, 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지 764·764-1, 건물, 제시외 건물, 관정의 위치와 실제 상태를 현장에서 대조하세요.
- 제외 구조물 확인. 컨테이너 창고와 비닐하우스 등 매각 제외 구조물의 소유관계와 철거 가능성을 확인하세요.
- 현황 도로 측량. 도로로 이용되는 토지의 위치·면적과 경계, 통행관계가 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 소하천 규제 확인. 소하천구역과 예정지 저촉 범위를 지적도·토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대 열람, 현장 방문, 점유자 면담을 통해 명도 대상을 확인하세요.
- 시세 재산정. 감정가 할인율만 보지 말고 인근 토지 거래, 건물 상태, 농지 활용 가능성, 도로 편입 부분을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농취증 관련 기관의 안내를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 직접 풀어야 한다”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고 예상 인수액도 0원이라는 점에서는 긍정적입니다. 최저가 역시 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 저가 매수 기회로 판단하기에는 확인해야 할 조건이 많습니다.
농지취득자격증명을 내지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못하고, 토지 일부는 도로로 이용 중이며, 소하천 관련 규제에도 저촉됩니다. 제시외 건물과 관정은 포함되지만 컨테이너·비닐하우스 등은 제외되고, 임대관계도 현장에서 다시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 행정·현황 리스크는 입찰 전 해소입니다. 농취증과 일괄매각 범위를 확정하지 못했다면 낮아진 최저가만으로 응찰할 물건은 아닙니다.
