창원지방법원 2026타경10024. 거제시 고현동 삼성하이츠빌라 114동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 공동주택(연립)으로 추정했습니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 등기상 현 소유자는 백선일이며, 2007.05.04 매매로 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2015.06.24 설정된 미륵도새마을금고 근저당 127,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2026년 경매개시결정과 진영자산관리대부 유한회사의 가압류 8,631,197원은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10024 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 540 삼성하이츠빌라 114동 4층 401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립) 추정 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 백선일 · 2007.05.04 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 98,374,119원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인·단지 | 삼성하이츠빌라 · 280세대 · 2000.01.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
과거 한국주택은행·제일은행·거제축산업협동조합·최영호 명의 근저당과 거제시·국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2022.04.27 주무결에게 증여된 소유권이전등기도 2025.01.17 합의해제로 말소돼, 등기부상 현 소유자는 다시 백선일입니다.
② 시세 비교 — 7,560만원은 최근 거래보다 440만원 낮다
삼성하이츠빌라 전용 59.92㎡의 거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 94,875,000원이지만 과거의 1억원대 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02 한 건, 80,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.92㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 59.92㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2023.10 | 59.92㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.08 | 59.92㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.06 | 59.92㎡ | 2 | 102,500,000원 |
| 2023.05 | 59.92㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 59.92㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2023.04 | 59.92㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.04 | 59.92㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2023.02 | 59.92㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.01 | 59.92㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2022.04 | 59.92㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 94,875,000원 |
| 최근 12개월 | 59.92㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 94.5%로 4,400,000원 낮습니다. 다만 최근 구간은 거래가 한 건뿐이고, 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 16.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 94,875,000원과 비교해 “약 20% 싸다”고 접근하면 하락 추세를 놓치게 됩니다. 현재 가격은 최신 실거래보다 낮기는 하지만 가격 안전마진이 크다고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 미륵도새마을금고 | 127,400,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 가압류 · 진영자산관리대부 유한회사 | 8,631,197원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 136,031,197원 중 예상배당은 73,839,200원이며 미배당은 62,191,997원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 선순위 항목 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 부족액 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 | 73,839,200원 | 62,191,997원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 84,463,757원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 100,053,989원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 62,191,997원 → 84,463,757원 → 100,053,989원으로 커집니다. 다만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 즉 이 표의 부족액은 채권자 측 미회수액이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 고현동 거제시청 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·관공서가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 주출입구와 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보호지구와 상대보호구역·문화유산보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 363,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 280세대 단지이지만 제공된 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 8,000만원. 전체 평균 94,875,000원보다 최근 12개월·최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 -16.9%이므로 최저가 75,600,000원이 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 점유자 확인. 폐문·부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 등기 원본 대조. 2015.06.24 미륵도새마을금고 근저당을 말소기준으로 잡고 이후 경매개시결정·가압류의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 62,191,997원은 배당 부족액이며 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 내부는 폐문·부재로 직접 확인하지 못한 평가이므로 실제 이용상태와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격·점유 확인이 승부처”
이 물건은 등기만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2015년 미륵도새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 현재 최저가 75,600,000원도 최신 거래 80,000,000원보다 낮습니다.
하지만 최근 시세 자체가 과거보다 16.9% 내려온 구간이고, 최신 거래와 최저가의 간격은 4,400,000원에 그칩니다. 게다가 감정 당시 폐문·부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리 정리는 비교적 명확하지만, 하락장 가격과 미상 점유를 확인한 뒤 들어가야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 가격 메리트를 크게 평가하기보다는 점유 확인과 추가 가격 여유를 함께 따져야 합니다.
