대구지방법원 2025타경8960. 대구 동구 각산동 파크원프라자 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 단위상가입니다. 현재 소유자 이준현은 2017.02.10 이 부동산을 거래가 632,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025.08.11 유케이제십일차유동화전문유한회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았고, 양도인은 주식회사 국민은행으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 임차관계의 세부 내용과 3회 유찰된 근린시설의 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8960 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1080 파크원프라자 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트조 5층 건물 중 1층 105호 |
| 소유자 | 이준현 (2017.02.10 소유권이전 · 거래가액 632,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 162,239,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 476,375,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017년 국민은행 근저당
현재 권리분석의 기준은 2017.02.10 설정된 주식회사국민은행 근저당권 552,000,000원입니다. 2025.08.11 경매개시결정은 이 권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·엘지유플러스 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강성현 | 105호 | 2023.08.22 | 2025.09.22 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강성현의 전입일은 2023.08.22로 말소기준권리인 2017.02.10 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격·유찰 흐름 — 유찰폭만으로 ‘저렴’ 판단 금지
감정가는 473,000,000원이고 현재 최저매각가는 162,239,000원입니다. 현재 시나리오는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 4회 유찰 시 113,567,300원, 5회 유찰 시 79,497,110원까지 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 162,239,000원 | 392,832,346원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 113,567,300원 | 440,822,642원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 79,497,110원 | 474,333,838원 | 0원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수금액은 계속 0원입니다. 다만 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 직접적인 실거래 비교값은 없으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,071,346원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 159,167,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 근저당 채권은 392,832,346원 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 각산동 소재 ‘나불지’ 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 공원, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복 6~7차로, 남동측으로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)· 혁신도시개발예정지구가 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 925.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,593,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 1층 105호이며, 외벽 복합판넬·드라이비트, 바닥 타일, 창호 강화유리로 조사됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 공동위생설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강성현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최신 매각물건명세서의 임차내역을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입일 2023.08.22는 말소기준권리 2017.02.10보다 늦어 조사자료상 대항력은 없습니다.
- 유찰률과 시세 구분. 현재 최저가 162,239,000원이 감정가보다 크게 낮아졌더라도 이를 곧바로 시장가보다 싸다는 의미로 해석하지 않아야 합니다.
- 근린시설 수익성 점검. 실제 사용현황과 임대조건, 상권 수요를 확인해 1층 105호의 현금흐름과 공실 위험을 별도로 판단해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 채권 미배당 392,832,346원은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별개
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 2017.02.10 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 강성현의 전입은 2023.08.22로 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 473,000,000원에서 세 차례 유찰돼 162,239,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 할인폭보다 실제 상권·임대수익·공실·최근 거래가가 더 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부와 가격 메리트를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 입찰 전에는 특히 임차인의 보증금·우선변제 관계와 실제 임대·영업 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
