창원지방법원 2026타경10057. 경상남도 진주시 지수면 금곡리 173 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 2,171.0㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 계획관리지역입니다. 현재 회차는 1회 유찰 뒤의 529,770,000원으로, 감정가 756,813,700원의 70% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2023.10.31. 설정된 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행입니다. 채권최고액은 770,000,000원이며, 2024년 이후의 가압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리관계가 단순하다는 것과 물건 자체의 위험이 낮다는 것은 별개입니다. 이 사건은 후자의 점검이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 지수면 금곡리 173 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 지수면 금평로 165 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지면적 / 지목 | 2,171.0㎡ · 공장용지 |
| 토지이용상황 / 용도지역 | 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 안영도 |
| 감정가 / 최저가 | 756,813,700원 / 529,770,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 705,086,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 인수 문제는 없습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 2007년부터 2011년까지의 선순위 권리 및 공매 관련 권리는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023.10.31. 설정된 경남은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.14. 신용보증기금 가압류, 2025.06.30. 주식회사 삼양 가압류, 2025.07.22. 주식회사 삼미메탈 및 화보옥 가압류, 2025.09.22. 기술보증기금 가압류, 2025.10.21. 농협은행 가압류, 2025.12.05. 근로복지공단 가압류, 2026.01.28. 임의경매개시결정, 2026.03.09. 진주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·배당 구조 — 시세보다 미배당과 회차가 중요
현재 회차 매각가는 529,770,000원입니다. 별도의 실거래 비교보다 이 물건은 매각가에 비해 채권 부담이 얼마나 남는지와 실제 물건 상태가 더 중요합니다. 채권자 총 청구액은 1,456,650,766원이고 현재 회차 배당은 522,072,300원, 미배당은 934,578,466원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 청구 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 529,770,000원 | 1,456,650,766원 | 934,578,466원 |
| 2회 유찰 시 | 370,839,000원 | 1,456,650,766원 | 1,091,803,512원 |
| 3회 유찰 시 | 259,587,299원 | 1,456,650,766원 | 1,201,497,689원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 529,770,000원 → 370,839,000원 → 259,587,299원으로 하락하지만, 채권자 미배당은 반대로 934,578,466원 → 1,091,803,512원 → 1,201,497,689원으로 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 다른 문제로, 현 회차에서도 배당재원이 후순위 채권을 충분히 커버하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,697,700원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 770,000,000원 | 522,072,300원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 신용보증기금 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 삼양 | 23,781,550원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 주식회사 삼미메탈 | 24,520,100원 | 0원 |
| 6. 갑구 23번 가압류 · 화보옥 | 11,453,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 기술보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 27번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 143,877,566원 | 0원 |
| 9. 갑구 28번 가압류 · 근로복지공단 | 79,518,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
④ 현물·토지 리스크 — 이 사건의 실질적인 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 토지와 함께 제시외 건물 및 제시외 기계기구 수변전설비가 매각에 포함됩니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-284호도 매각에 포함됩니다.
- 사용중단 설비. 목록의 기호2 수변전설비는 현재 사용중단 및 단선된 상태로 기재되어 있습니다. 현장 상태와 실제 재사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 타인점유 토지. 토지 일부가 타인점유 상태이며, 감정평가에 이를 감안했다는 기재가 있습니다. 점유 범위와 실제 이용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 표시. 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 되어 있으며, 제시외 건물 등과 관련된 위반으로 조사되었다는 기재가 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 건물 기호2-2의 공부상 지붕은 판넬지붕이나 현황은 강판지붕으로 기재되어 있습니다.
- 토지 성격. 계획관리지역·공장용지·공업용으로 평가된 물건이므로 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
⑤ 토지 이용환경
| 용도지역 | 계획관리지역 |
|---|---|
| 지목 | 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 |
| 지형 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 공시지가 | 82,200원/㎡ |
| 용도지역지구 | 준보전산지 접함 · 가축사육제한구역 저촉 · 계획관리지역 포함 · 생산관리지역 접함 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 현재 최저가 529,770,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 시세보다 싸다는 근거로 사용할 자료는 이 보고서에서 제시하지 않습니다.
- 현황 경계 확인. 타인점유 토지 일부가 있으므로 점유 범위와 이용현황을 직접 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 표시와 제시외 건물의 관계를 관할관청에 확인하세요.
- 설비 상태 확인. 수변전설비가 사용중단 및 단선 상태로 기재되어 있으므로 실제 상태를 점검하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 제시외 기계기구, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 매각 범위에 포함되어 있으므로 현장에서 대상물을 특정하세요.
- 세금 압류 점검. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따른 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 370,839,000원, 3회 유찰 시 259,587,299원으로 내려가지만 미배당은 각각 1,091,803,512원과 1,201,497,689원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 일반건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.31. 주식회사경남은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 압류 및 2026.01.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현물입니다. 현재 최저매각가가 529,770,000원까지 내려왔어도, 타인점유 토지와 위반건축물, 제시외 건물·기계기구, 사용중단·단선된 수변전설비가 함께 존재합니다. 또한 현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,456,650,766원 중 934,578,466원이 미배당입니다.
결론은 단순합니다. 권리만 보면 인수 0원으로 정리되지만, 입찰의 승부처는 529,770,000원이 이 물건의 실제 이용가치와 현물 리스크를 감당할 만큼 낮은가입니다. 따라서 현장조사와 위반건축물·제시외 건물·점유범위 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
