창원지방법원 2026타경10088. 경상남도 진주시 상대동 현대아파트 2동 10층1001호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유계현이고, 2022.12.29 소유권이전 당시 거래가액은 169,000,000원입니다. 2025.02.17 중소기업은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.02.12 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않지만 가격은 별도입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 170,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 154,916,666원이고, 현재 최저가는 그 평균의 109.7%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 472 현대아파트 2동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 10층 |
| 소유자 | 유계현 · 2022.12.29 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 213,156,528원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.17 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 중소기업은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 109.7%
현대아파트 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 154,916,666원이고, 현재 최저가 170,000,000원은 그 평균의 109.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 209,000,000원이지만 같은 달에도 160,000,000원 거래가 있어 거래 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 10 | 137,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 154,916,666원 |
표본 최저 거래는 128,000,000원, 최고 거래는 209,000,000원입니다. 최근 거래 편차가 상당하고, 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 따라서 최신 209,000,000원 한 건만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기보다, 12건 평균 대비 109.7%라는 현재 위치를 우선 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 166,820,000원 |
| 미배당 | - | 73,180,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 170,000,000원에서 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 중소기업은행에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 73,180,000원이고, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 73,180,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 106,704,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 133,523,200원 |
유찰될수록 중소기업은행의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점에서는 채권자의 미회수액보다 실제 낙찰가격과 시세의 관계가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상대동 남강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·연립주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 노변에는 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 포장도로 및 북측 폭 약 8m 내외 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 702,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트는 684세대이고 준공일은 1991.10.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 비교. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 154,916,666원의 109.7%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 보지 마세요.
- 거래 편차 확인. 동일 면적 최근 거래가 128,000,000원부터 209,000,000원까지 넓게 분포합니다. 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 구조 확인. 2025.02.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 채권최고액은 240,000,000원입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건의 권리분석 중심은 명확합니다. 2025.02.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 154,916,666원의 109.7%입니다. 최신 거래 209,000,000원도 존재하지만 같은 달 160,000,000원 거래가 함께 있어 단일 고가 거래만으로 신건 가격을 싸다고 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리구조는 단순하지만, 신건 가격은 최근 평균보다 높아 가격 메리트 확인이 우선입니다.
