전주지방법원 2024타경3720. 전주 완산구 고사동 65-7에 있는 대지와 건물 관련 경매입니다. 건물은 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 3층으로, 1~3층이 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 유한회사아토이며, 현재 말소기준권리는 2022.07.28. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 2024.07.04. 임의경매개시결정과 그 뒤의 임차권등기는 등기 순위상 말소기준 이후입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 김선희는 2014.06.23. 사업자등록신청, 2014.07.01. 점유개시로 말소기준권리보다 훨씬 앞서고, 임차인 분석에서도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 미반환 임대차보증금은 29,000,000원이며 우선변제권은 없는 것으로 배당 가정에 반영돼, 매각대금에서 배당받지 않고 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경3720 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 65-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 건물 1~3층 근린생활시설 · 창고·창고 등·가추 이용 |
| 토지 | 221.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유한회사아토 |
| 감정가 / 최저가 | 2,030,240,420원 / 487,461,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,009,995,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 4,524,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 임차인은 별도 확인
현재 소유권은 2015.04.20. 유한회사아토로 이전됐고, 2022.07.28. 주식회사우리은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.07.04. 우리은행의 임의경매개시결정과 2024.09.02. 김선희의 상가건물임차권등기가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 2층 | 2024.03.13 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선희 | 건물 1층 전체 | 2014.06.23 | 29,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 인수 29,000,000원 |
김소희는 2층 점유자로, 기준일이 2024.03.13.이라 말소기준권리인 2022.07.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김선희는 1층 전체에 대해 미반환 보증금 29,000,000원이 남아 있고 배당요구도 2024.09.02. 접수됐지만, 확정일자는 없으며 배당 가정에서는 우선변제권 없이 전액 인수로 처리됩니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 실질취득은 516,461,000원
감정가는 2,030,240,420원이고 현재 최저매각가는 487,461,000원입니다. 4회 유찰돼 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 김선희 보증금 29,000,000원을 그대로 인수한다고 보면 현재 회차 실질취득은 516,461,000원입니다.
이 사건에는 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·상업용 토지와 임차권 문제가 함께 있어, 가격 판단은 최저가보다 실질취득액과 현장 임대·환금성 확인에 무게를 둬야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 487,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,274,610원 |
| 인수 · 임차인 김선희 보증금 | 29,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 33번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 480,186,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 480,186,390원이 배당되고, 미배당은 719,813,610원입니다. 김선희 보증금 29,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 29,000,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 우리은행 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 487,461,000원 | 29,000,000원 | 516,461,000원 | 719,813,610원 |
| 5회 유찰 시 | 341,222,700원 | 29,000,000원 | 370,222,700원 | 864,354,418원 |
| 6회 유찰 시 | 238,855,889원 | 29,000,000원 | 267,855,889원 | 965,288,093원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주객사 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장 및 시간선도로가 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 221.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 4,524,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 3층 건물이며 1~3층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 제시외. 창고, 창고 등, 가추로 이용되는 제시외 건물 ㉠~㉣이 일괄매각에 포함됩니다.
- 지하층. 목록 2 건물 지하층은 감정평가 기준시점 현재 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선희 보증금. 미반환 보증금 29,000,000원의 실제 인수 여부를 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 관계와 대조하세요.
- 명세서 문구. “인수권리 해당사항없음” 기재와 배당 가정상 29,000,000원 인수가 서로 어떻게 정리되는지 확인이 핵심입니다.
- 김소희. 2층 점유자는 말소기준 이후 기준일로 대항력 없음으로 분석되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉣ 포함 여부와 실제 현황을 확인하세요.
- 멸실 부분. 건물 지하층이 멸실된 상태라는 기재를 현장에서 확인하세요.
- 가격. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 실질취득 516,461,000원을 기준으로 판단하세요.
- 상업용 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설·상업용 부동산인 만큼 실제 임대수요와 매각 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙폭보다 2,900만원 인수를 먼저 본다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,030,240,420원에서 최저가 487,461,000원까지 내려와 시선을 끕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 김선희는 말소기준권리보다 앞선 2014년 사업자등록·점유 이력이 있고, 배당 가정상 미반환 보증금 29,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 487,461,000원이 아니라 실질취득 516,461,000원입니다.
여기에 4회 유찰, 근린생활시설, 제시외 건물 일괄매각, 지하층 멸실이 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 말소기준 자체는 명확하지만 임차권과 현황 확인이 필요한 사건으로, 가격 매력보다는 인수금액의 확정과 상업용 부동산의 환금성 검증이 먼저입니다.
