전주지방법원 2024타경5771. 임실군 덕치면 두지리 305-1 일원의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 304,586,700원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,473,000원입니다. 건물은 일반목구조 기와지붕 단층이며 단독주택으로 이용 중이고, 토지 기호 1·2·4까지 차량 접근이 가능합니다.
권리 구조의 기준점은 2024.03.19. 임실군산림조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 임실농업협동조합의 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후 설정된 이양이 근저당과 신한카드·서민금융진흥원·전북신용보증재단·농업협동조합중앙회·삼례농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경5771 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 305-1, 306-3, 306-4 · 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지2길 8 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 건물은 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신재승 · 단독소유 |
| 토지 | 387.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 304,586,700원 / 104,473,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 173,380,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.02.02. 임실농업협동조합 근저당권 144,000,000원은 2024.03.19. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 임실군산림조합 근저당권 221,000,000원입니다. 이후 이양이 근저당 15,000,000원과 가압류 5건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 작지만 대항력 판정은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김학춘 | 목록3. 일부(방1칸) | 3,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.07 |
실제 임차인은 1명입니다. 김학춘은 목록3 일부 방 1칸을 점유하며 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐고 2025.01.07. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 말소기준일 2024.03.19.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,262,622원 |
| 을구 3번 근저당권 · 임실군산림조합 | 221,000,000원 | 102,210,378원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이양이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,115,138원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,632,085원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 전북신용보증재단 | 16,018,475원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 16,377,012원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼례농업협동조합 | 14,039,177원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,473,000원을 전제로 하면 집행비용 2,262,622원을 제외한 102,210,378원이 임실군산림조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 220,971,509원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 많이 내려왔지만 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 104,473,000원으로 감정가 304,586,700원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 73,131,100원, 5회 유찰 시 51,191,770원 시나리오가 계산되어 있습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 임실군 덕치면 두지리 ‘하두마을’ 내에 있으며, 주변은 농가주택·농경지·자연림 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 토지 기호1·2·4까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 황토벽돌 등, 내벽은 황토벽돌 위 한지바름 및 일부 타일붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 387.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 15,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 김학춘의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 말소기준일 2024.03.19.과 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김학춘은 2025.01.07. 배당요구를 했지만, 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 두지리 305-1, 306-3, 306-4 및 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 토지의 현황·경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에 가축사육제한구역과 건축 등 허가제한지역이 포함되어 있어 향후 활용 계획이 있다면 제한 내용을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만 비교 실거래가가 없으므로 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 농촌 단독주택은 건물 상태와 토지 이용성의 개별성이 크므로 도로 접근, 경계, 건물 관리상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차인과 환금성 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024.03.19. 임실군산림조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 임차인 김학춘의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 아직 확정할 수 없습니다.
가격은 감정가 304,586,700원에서 3회 유찰돼 104,473,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태입니다. 특히 하두마을 내 농촌 단독주택·토지라는 특성상 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기보다는 임차인 전입일, 실제 토지·건물 상태, 활용 규제와 현지 가격을 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
