광주지방법원 2026타경14. 목포시 연산동 연산주공4단지아파트 402동 6층 607호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 중 6층입니다. 이 사건은 한국주택금융공사가 2026년 1월 15일 임의경매개시결정을 받아 진행됐고, 청구액은 52,480,215원입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 2014년 10월 14일 한국주택금융공사 명의의 채권최고액 183,000,000원 근저당권과 같은 날 부기된 금지사항입니다. 제공된 등기 판정에서는 이 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되고, 별도 계산된 말소기준은 2026년 1월 15일 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 등기 원본에서 근저당권과 금지사항의 현존·말소 상태를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경14 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 1260 연산주공4단지아파트 402동 6층607호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 · 15층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 이복온·이봉순·이봉자·이웅이·이정숙·이철현·이충화 각 7분의 1 |
| 소유권 원인 | 2025.09.02 상속 · 2025.12.18 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 52,480,215원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 원본 대조가 핵심
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계까지 확정된 것은 아닙니다. 보증금·전입·확정일자 정보가 확인된 임차인은 없으므로 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 현장 점유자와 전입세대 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 74.1%라는 숫자보다 ‘비교대상’이 먼저
제공된 거래자료는 단지명이 연산주공3단지로 표시돼 있고, 대상면적은 39.74㎡, 면적 매칭 결과도 불일치입니다. 반면 거래표본 자체는 59.96~59.99㎡로 구성돼 있습니다. 따라서 아래 거래가격은 이 사건 호수의 직접 시세가 아니라 참고자료로만 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 83,666,666원 |
이 참고표본의 최근 12개월 평균은 83,666,666원, 최신 거래는 2026년 4월 82,000,000원, 최저 70,000,000원, 최고 90,000,000원입니다. 최저매각가 62,000,000원은 이 평균의 74.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 낮지만, 비교 단지와 면적 매칭이 불일치하므로 “시세보다 25.9% 싸다”라고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,484,000원 |
제공된 배당 계산에는 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 52,480,215원에 대한 배당액이 반영돼 있지 않고, 집행비용 1,516,000원과 소유자 잔여 60,484,000원만 계산돼 있습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당기일 자료 및 최신 등기·세금·점유자료로 다시 확인해야 합니다. 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 6층 607호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 공시지가는 342,500원/㎡입니다.
- 계획·제한. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2014.10.14 한국주택금융공사 근저당권 183,000,000원과 금지사항의 현재 말소 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현장점유·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 시세 재검증. 제공된 거래자료는 연산주공3단지로 표시되고 면적 매칭이 불일치합니다. 연산주공4단지 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인하세요.
- 공유자 구조. 현재 소유자는 7명이며 각 7분의 1 지분으로 상속등기돼 있습니다. 인도·연락 과정에서 다수 이해관계자가 존재할 수 있습니다.
- 배당표 재확인. 제공 계산에는 신청채권자의 청구액 52,480,215원 배당이 반영돼 있지 않습니다. 실제 배당요구 및 채권잔액을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “가격 숫자는 매력적, 비교 근거는 아직 불완전”
이 사건의 신건 최저가는 62,000,000원이고 계산상 인수액은 0원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 83,666,666원과 비교하면 74.1%라 숫자만 보면 상당한 차이가 있습니다. 하지만 그 시세자료는 연산주공3단지로 표시되고 면적 매칭도 불일치합니다. 따라서 이번 물건은 “시세보다 확실히 싸다”가 아니라, 권리 부담은 단순해 보이지만 직접 비교 가능한 연산주공4단지 시세와 최신 등기·점유를 확인한 뒤 가격 메리트를 확정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
