광주지방법원 2026타경50014. 목포시 산정동 라인아파트 102동 1층 101호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사마인계터길로, 2020.04.09. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.07.11. 창원시 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.05.25. 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2020.03.24., 점유개시일 2020.04.06., 확정일자 2020.03.24.로 등기되어 있고, 등기 데이터상 말소기준권리 이전이라 원칙적으로는 매수인 인수로 분류됩니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 신청채권자 측은 2026.04.22. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 잔여 대항력과 잔존 임대차보증금을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인 인수액으로 넘어가는 구조가 아니라, 이 사건 자료상 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 102동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 지하1층~지상15층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사마인계터길 (2020.04.09. 소유권이전, 거래가 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 72,376,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 / 규모 | 1991.01.16. · 라인 360세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
* 확약을 반영하지 않는 권리순위 원칙상 임차보증금은 70,000,000원이며, 이 임차권은 말소기준권리 이전이라 매수인 인수로 분류됩니다. 실질 인수 0원 판단은 2026.04.22. 제출된 해당 임차권 관련 확약을 반영한 것입니다. 확약의 효력 범위는 해당 임차권에 한정됩니다.
② 임차인·승계 확인 — 보증금 중복 합산 금지
실제 임차인으로 산입되는 인원은 0명이며, 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 건으로 분류됩니다. 따라서 70,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기에는 입주자 서지훈이 기재되어 있습니다.
| 이름 | 지위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계신고 실제 임차인 제외 | 70,000,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 우선변제 주장 확정일자 2020.03.24. 배당요구 2022.05.25. | 승계 실질 인수 0원 |
전입신고일은 확인되지 않아 한국토지주택공사 건의 대항력을 별도로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 다만 등기된 임차권 자체는 말소기준보다 앞서 있어 권리순위상 주의가 필요한 구조이고, 이 위험을 2026.04.22. 확약이 실질적으로 해소하는 형태입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘큰 할인’은 아니다
라인아파트 전용 59.79㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 64,666,666원, 최신 거래는 2026.03. 65,000,000원입니다. 최저매각가이자 실질취득가인 62,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.9%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 같은 64,666,666원이므로, 과거 고가 거래에 기대어 가격 메리트를 과장할 이유도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 66,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 14 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 64,666,666원 |
가격 범위는 55,000,000원에서 77,000,000원까지 넓습니다. 최저가 62,000,000원이 평균과 최신 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 이 물건과 같은 1층 실거래가 이미 62,000,000원과 59,000,000원에 존재합니다. 따라서 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 정도의 가격 가점은 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 72,376,163원 | 60,484,000원 |
| 미배당 | - | 11,892,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,516,000원을 제외하면 신청채권자에게 60,484,000원이 배당되고 청구액 72,376,163원 중 11,892,163원이 미배당됩니다. 그러나 2026.04.22. 확약상 잔존 임대차보증금과 대항력을 포기하므로, 이 미배당액이 매수인 보증금 인수액으로 전환되는 것으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 62,000,000원 | 60,484,000원 | 11,892,163원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,600,000원 | 48,307,200원 | 24,068,963원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,680,000원 | 38,565,760원 | 33,810,403원 | 0원 |
확약을 반영한 시나리오에서는 매각가가 내려갈수록 신청채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이번 사건은 대항력 인수형에서 흔히 나타나는 ‘낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조’가 확약 때문에 해소된 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 전용 59.79㎡입니다. 사용승인일은 1991.01.16.입니다.
- 입지. 목포시 산정동 신안비치팔레스1차아파트 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 감정평가상 동측·서측·남측·북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 245,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 설비. 난방시설, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 가격 분포. 최근 전용 59.79㎡ 실거래는 55,000,000원부터 77,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 대조. 2026.04.22. 확약에서 우선변제권만 주장하고 잔여 대항력·잔존 임대차보증금을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 대상이 본건 한국토지주택공사 임차권인지 확인하세요.
- 선순위 임차권 자체를 무시하지 말 것. 2022.05.25. 임차권은 2025.07.11. 말소기준보다 앞서므로 확약을 배제하면 원칙상 인수권리입니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 건은 실제 임차인과 별도의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 정리됩니다.
- 대항력 표현 주의. 전입신고일이 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균 64,666,666원의 95.9%지만, 같은 1층 실거래에 62,000,000원과 59,000,000원이 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 70,000,000원짜리 물건”이 아니라, 확약을 확인해야 0원이 되는 물건
겉으로 보면 말소기준보다 앞선 70,000,000원 주택임차권 때문에 가장 먼저 경계해야 할 사건입니다. 실제로 등기 데이터만 보면 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 그러나 2026.04.22. 제출된 확약에는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금과 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 때문에 본 사건의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 62,000,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 64,666,666원의 95.9%, 최신 거래 65,000,000원보다 낮습니다. 다만 같은 1층에서 62,000,000원과 59,000,000원 거래가 확인되므로 현재 회차를 두고 ‘권리가 해결됐으니 가격도 매우 싸다’고 연결하면 안 됩니다. 이 사건의 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 낮아지지만, 가격 매력은 제한적”입니다.
