광주지방법원 2026타경50056. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 12층 건물 중 2층입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 39.84㎡이며, 단지는 근화희망타운3차, 464세대, 2000.07.12. 준공입니다. 공부상 명칭은 “근화희망타운아파트”이고 통칭 “하이팰리스”로 조사됐습니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2020년 전입·확정일자를 갖춘 주택임차권이 2026.01.22. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 인수 검토가 필요한 구조입니다. 둘째, 서울보증보험 주식회사가 2026.04.14. 우선변제권만 주장하고 잔여 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 승계 임차권에 한해서는 미배당액이 생겨도 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50056 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 39.84㎡ · 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2012.02.07. 매매 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 46,591,955원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기상 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·우리은행·차수현·손현규의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입 2020.11.10., 확정일자 2020.11.04., 점유개시 2020.11.17.로 경매개시결정보다 앞서며 보증금은 45,600,000원입니다.
| 신고주체 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 45,600,000원 | 2020.11.10. / 2020.11.04. | 있음 | 있음 | 보증기관·승계 신고 | 0원 |
이 신고는 보증기관 승계 구조이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 등기에는 입주자 채송화가 기재돼 있어 실제 입주자는 1명이고, 보증기관·승계 신고는 1건으로 구분해 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 118%
근화희망타운3차 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건은 35,000,000원부터 51,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 42,375,000원이고, 현재 최저가 50,000,000원은 그 평균의 118.0%입니다. 최신 거래 2026.02.의 51,000,000원보다는 낮지만, 가격 메리트 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균을 크게 웃돌기 때문에 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | 39.84㎡ | 12건 | 42,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 46,591,955원 | 3,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 50,000,000원 가정 시 집행비용 1,300,000원, 임차보증금 우선변제 45,600,000원, 신청채권자 배당 3,100,000원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 보증기관 승계 구조의 보증금은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 2층 202호로, 전기·위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 및 상가부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역 관련 정보가 확인됩니다.
- 단지. 근화희망타운3차 464세대, 2000.07.12. 준공이며 동일 면적 거래는 최근 12개월 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.14. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 승계관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 승계관계를 확인하고, 같은 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 118.0%입니다. 최신 거래 한 건만 보지 말고 최근 평균과 함께 판단해야 합니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 회차 계산상 6,720,000원·14,576,000원의 인수액이 표시돼도 해당 임차권에는 확약을 적용해 실질 인수 0원으로 구분해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 확인된 미납관리비 3,347,650원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 45,600,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 2026.04.14. 제출된 확약이 해당 승계 임차권의 잔여 대항력과 매수인 상대 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어 실질 인수는 0원입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 크게 완화됐습니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 50,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 42,375,000원입니다. 비율로는 118.0%. 최신 거래 51,000,000원이라는 상단 사례가 있더라도, 최근 평균보다 높은 현재 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 보류. 이 사건의 판단 기준은 인수 공포가 아니라 실제 시세 대비 응찰가격입니다.
