광주지방법원 2026타경50064. 목포시 용당동 ‘용당아파트’ 3동 4층 404호입니다. 현재 소유자는 김영화 씨로, 2007년 5월 17일 매매를 원인으로 거래가액 24,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 2026년 1월 26일 채권자 장광진의 강제경매개시결정이 기입돼 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 36,000,000원인 신건입니다. 단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 38,300,000원, 가장 최근 거래는 2026년 4월 40,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 94.0%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세 역시 +2.8%로 하락장이 아니라 소폭 상승 방향입니다. 다만 실거래 면적은 40.46~41.90㎡ 표본이고 대상 호수의 전용면적 일치가 확인되지 않아, 이를 완전한 동일 조건 시세로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 3동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 5층 중 4층 404호 |
| 소유자 | 김영화 (2007.05.17. 매매, 거래가액 24,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 36,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장광진 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 강제경매개시결정이 기준
등기상 근저당권·압류는 확인되지 않습니다. 1993년 목포엽연초생산협동조합 명의 소유권이전 등기는 이미 말소되었고, 2007년 김영화 명의로 소유권이 이전된 뒤 2026년 장광진의 강제경매개시결정이 들어온 구조입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 검토
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 | 예상 0원 |
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자 존재 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 6% 낮다
용당아파트 실거래 표본은 2024년 12월부터 2026년 4월까지 총 12건입니다. 전체 평균은 38,125,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 10건 평균은 38,300,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.38㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 40.46㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 40.47㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2025.07 | 41.38㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.07 | 41.05㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.05 | 41.90㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 40.46㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 41.05㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2025.01 | 40.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2024.12 | 41.38㎡ | 2 | 37,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 38,300,000원 |
최저가 36,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%로 약 2,300,000원 낮고, 최신 40,000,000원 거래와 비교하면 4,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 가격 흐름은 +2.8%이므로 현재 자료에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다. 다만 대상 호수와 실거래 표본의 면적 일치가 확인되지 않았기 때문에 이 6% 할인폭을 그대로 확정 수익 여유로 보는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,048,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 장광진 | 100,000,000원 | 34,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 36,000,000원 가정 시 신청채권자에게 34,952,000원이 배당되고 65,048,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권은 예상배당 구조상 매수인 인수액으로 계산되지 않으며 매수인 예상 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 36,000,000원 | 34,952,000원 | 65,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 28,800,000원 | 27,881,600원 | 72,118,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 23,040,000원 | 22,225,280원 | 77,774,720원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 예상배당 구조상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 미회수 규모보다 실제 점유관계와 낙찰가격이 매수자에게 더 중요한 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목상고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 상가 및 아파트단지가 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트 라면구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 404호이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 440,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 및 소로3류 저촉 사항이 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 350세대이고 1977년 7월 11일 준공입니다. 최근 실거래는 20,000,000원부터 49,000,000원까지 편차가 크며, 대상 면적과 실거래 표본의 일치 여부는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 38,300,000원, 최신 거래 40,000,000원을 참고하되 대상 면적 불일치를 감안해 보수적으로 가격을 정해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 36,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%로 시세 아래지만 할인폭은 6% 수준입니다. 수리비·명도비용이 생기면 이 차이가 빠르게 줄 수 있습니다.
- 노후도 확인. 1977년 준공 단지이므로 내부 상태와 설비·수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 가격
이 물건은 등기상 구조가 복잡하지 않습니다. 근저당권·압류가 확인되지 않고 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 36,000,000원이 최근 12개월 평균 38,300,000원과 최신 거래 40,000,000원보다 낮아 시세 측면에서 일정한 여유가 있습니다. 최근 가격 흐름도 +2.8%로 하락 추세가 아닙니다.
다만 이 사건을 곧바로 ‘안전한 저가 매수’로 단정할 단계는 아닙니다. 실거래 표본과 대상 물건의 면적 일치가 확인되지 않고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 결국 등기 권리는 합격, 가격도 우호적이지만 점유 확인이 마지막 관문입니다. 현장과 전입관계를 확인해 인수 가능성을 배제하고, 노후도에 따른 수선비까지 반영했을 때 3,600만원이 실제로 남는 가격인지 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
