전주지방법원 2024타경40033. 전주시 완산구 삼천동2가 일대의 들샘빌리지, 비아길 10 소재 연립주택입니다. 감정평가상 이용상태도 연립주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층입니다. 등기상 소유자는 유한회사정동산업건설이고, 2017.12.06. 설정된 전주대건신용협동조합 근저당권 152,100,000원이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 김창배는 2020.12.30., 최정숙은 2022.03.03. 전입해 두 사람 모두 2017.12.06. 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 이 사건의 진짜 변수는 김창배의 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2026.03.26. 경매속행신청서를 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경40033 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 비아길 10, 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사정동산업건설 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 전주대건신용협동조합 |
| 청구액 | 193,690,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 / 기준면적 | 들샘빌리지 · 16세대 · 82.355㎡ |
| 사용승인 | 2017.11.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.06. 전주대건신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.08.02. 전주시 압류가 설정됐다가 2019.08.06. 해제됐고, 2023.07.21. 임의경매개시결정은 같은 달 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 2024.10.07. 임의경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창배 | 204호 | 2020.12.30 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.11.04 |
| 최정숙 | 203호 | 2022.03.03 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.10.23 |
두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2017.12.06.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 140,000,000원과 150,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 배당 부족분이 생겨도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
들샘빌리지 동일 면적대 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 146,700,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 3건 평균은 135,333,333원, 최신 거래는 2025.09. 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 82.36㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2025.04 | 82.36㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 82.36㎡ | 1 | 139,000,000원 |
| 2023.09 | 82.36㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 82.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 82.36㎡ | 1 | 124,300,000원 |
| 2023.07 | 82.36㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2023.03 | 82.36㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 2023.02 | 82.36㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 135,333,333원 |
현재 최저매각가 72,030,000원은 최근 12개월 평균의 53.2%이고, 최신 거래 177,000,000원보다도 크게 낮습니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 11.2% 하락했습니다. 2025.04. 동일 면적 2층 거래가 90,000,000원도 있어, 단순히 전체 평균 146,700,000원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 152,100,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,030,000원 가정 시 근저당권자 미배당은 81,766,540원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 81,766,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 102,986,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 117,840,605원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 두 임차인 모두 대항력이 없으므로 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 즉 가격이 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동2가 소재 삼천자동차운전전문학원 북동측 인근이며, 근린생활시설·연립주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 생산녹지지역이며, 토지면적은 935.0㎡입니다. 남측 포장도로를 출입로로 이용합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 들샘빌리지는 16세대 규모이고 동일 면적 최근 12개월 거래는 3건입니다. 실거래 편차가 크고 최근 가격 흐름도 이전 거래군보다 11.2% 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 김창배로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사의 권리 행사 범위와 절차를 매각기일 기준 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰 제한 감안. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 우선매수권 행사로 최종 취득이 제한될 수 있는 구조를 입찰 전제로 삼아야 합니다.
- 임차인 명도. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 별개의 문제이므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 편차 확인. 동일 면적 거래가 90,000,000원부터 180,000,000원까지 벌어져 있으므로 최근 평균만으로 개별 호수 가격을 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래군 대비 11.2% 낮아졌으므로 응찰가 산정에서 추가적인 가격 안전마진이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·우선매수권 관련 제출문서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 볼 것은 우선매수권
현재 최저가는 72,030,000원으로 최근 12개월 평균 135,333,333원의 53.2%에 불과합니다. 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 놓고 보면 권리와 가격 모두 매력적인 모습입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 저가 경매와 다릅니다. 임차인 김창배의 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 경매속행신청서를 제출했고, 전세사기피해자 지원 특별법상 우선매수권이 결합돼 있습니다. 따라서 외부 응찰자의 최종 취득 가능성이 제한되는 닫힌 경매 성격이 핵심 리스크입니다. 여기에 최근 시세가 이전 거래군보다 11.2% 낮아진 하락 흐름까지 겹칩니다. 권리 인수는 깨끗하고 가격은 낮지만, 외부 낙찰 가능성은 별도 문제라는 점이 이 사건의 결론입니다.
