광주지방법원 2026타경50080. 함평읍 내교리 ‘백년가Ⅱ’ 제1동 제1층 제102호, 전용 66.5437㎡ 다세대주택입니다. 2020.03.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며, 단지는 8세대입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사애가건설입니다. 2022.03.29 변소현에게 215,000,000원에 소유권이전되었다가 2022.10.18 합의해제로 해당 소유권이전등기가 말소됐고, 같은 날 손불농업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
권리구조는 단순한 편입니다. 현재 말소기준인 손불농업협동조합 근저당 이후 신용보증기금과 월야농업협동조합의 가압류가 순서대로 붙었고, 2026.02.06 손불농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 장미영은 2024.06.11 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당요구는 2026.03.03 접수했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50080 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 121 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.5437㎡ · 지상4층 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2020.03.03 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 108,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2022.10.18 손불농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 주식회사애가건설입니다. 이후 신용보증기금의 500,000,000원 가압류, 월야농업협동조합의 1,014,843,461원 및 427,298,312원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미영 | 102호 | 2024.06.11 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
장미영의 전입신고일은 2024.06.11로 말소기준 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며 배당요구는 2026.03.03 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 88.4%지만 표본이 너무 얇다
확인된 ‘백년가Ⅱ’ 전용 66.54㎡ 거래는 2022.03 1층 215,000,000원 한 건입니다. 시세지표의 평균·최고·최저와 최근 평균도 모두 215,000,000원이며, 현재 최저매각가 190,000,000원은 해당 지표의 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 66.54㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 평균 | 66.54㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
다만 이 가격차를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 해석하기는 어렵습니다. 확인 가능한 거래가 1건뿐이고 그 거래가 2022.03이기 때문입니다. 최근 12개월 평균 지표도 215,000,000원으로 표시되지만 실제 확인되는 거래 표본의 시점이 오래되어, 2026년 입찰가격 판단에는 추가 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 손불농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 42,540,000원 |
| 4. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,086,141,773원에 비해 배당가능 재원이 부족해 미배당액은 1,899,601,773원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,899,601,773원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,937,069,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,967,044,173원 | 0원 |
유찰되더라도 임차보증금이나 등기상 권리가 매수인에게 넘어가는 구조가 아니어서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 권리안전형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평학다리고등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 2020.03.03 사용승인됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 603.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 166,200원/㎡입니다.
- 설비. 기본 전기설비·위생급배수설비·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2022.03 한 건이므로 인근 다세대와 최신 거래를 추가로 대조해 190,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 장미영은 대항력이 없지만 보증금 10,000,000원과 배당요구 사실이 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 최우선변제. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 소유자 표시. 집합건축물대장의 변소현 표시와 등기부상 주식회사애가건설 소유가 다른 사유를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 거래 표본이 1건뿐이므로 낙찰 후 매도 가능성과 예상 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.10.18 손불농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 장미영도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 최저가 190,000,000원은 확인 거래 215,000,000원의 88.4%지만, 그 거래가 2022.03 한 건뿐이라 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 권리는 합격이지만 가격은 최신 실거래를 추가 확인한 뒤 결정할 사건입니다.
