광주지방법원 2026타경50095. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 7층 703호, 전유면적 59.79㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이고 2011.09.20. 거래가액 43,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 입하신용협동조합이 채권최고액 22,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.02.06. 입하신용협동조합의 임의경매개시결정과 2026.02.26. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 순서만 보고 끝내기에는 임차인 부분이 남습니다. 윤효진은 2011.10.05. 전입으로 말소기준권리인 2011.09.20.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 박준하는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 박준하의 전입·점유·보증금 확인 전에는 실제 인수위험을 완전히 0으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50095 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 59.79㎡ · 지하1층/지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2011.09.20. 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2011.09.20. 입하신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 22,100,000원 |
| 청구액 | 17,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지명 | 등기상 근화희망타운아파트 · 현황상 하이팰리스 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 미상 임차인은 별도 확인
1996년 한국주택은행 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2011.09.20. 입하신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 60,000,000원은 윤효진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 제3 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, LH는 중복 승계 신고
| 이름 | 점유 / 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤효진 | 102동 703호 | 2011.10.05 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 박준하 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 윤효진 보증금 승계 | 60,000,000원 | 별도 임차인으로 합산하지 않음 | 배당요구 2026.02.26 | 보증기관 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 16.6% 높다
근화희망타운1차 동일 면적대 최근 실거래는 12건이고, 최근 12개월에 해당하는 9건의 평균은 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 11층 50,000,000원입니다. 신건 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.6%이고, 최신 거래보다도 14,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
전체 12건 평균 55,258,333원보다도 신건 최저가가 높지만, 더 중요한 것은 최근 시세입니다. 최근 12개월 평균 대비 116.6%, 최신 거래 50,000,000원 대비로도 높은 상태이며, 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세는 -2.5%입니다. 따라서 이 물건을 신건 64,000,000원에 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 근저당 · 입하신용협동조합 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,348,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 입하신용협동조합 채권최고액 22,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 40,348,000원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 특히 박준하의 보증금·전입관계가 미상이라 실제 입찰 전 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 점검
| 현재 회차 | 64,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 · 채권 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 산정 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 51,200,000원 · 감정가 80% · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 27,778,400원 · 매수인 인수 0원 산정 |
| 2회 유찰 시 | 40,960,000원 · 감정가 64% · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 17,722,720원 · 매수인 인수 0원 산정 |
가격만 비교하면 1회 유찰 시 51,200,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 낮아집니다. 다만 유찰되어 가격이 내려가는 것과 박준하의 미상 임차관계가 해소되는 것은 별개입니다. 입찰 전 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·미개발지·자연림 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량진입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1996.06.28. 사용승인, 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 제102동 중 7층 703호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,436㎡, 공시지가 207,100원/㎡, 아파트 건부지이며 부정형입니다.
- 단지. 근화희망타운1차 294세대. 등기상 단지명은 ‘근화희망타운아파트’, 현황상 ‘하이팰리스’로 지칭됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박준하 전입 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 박준하 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 및 관련 원본 확인이 우선입니다.
- LH 중복합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 윤효진 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 64,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 116.6%, 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세가 -2.5%이므로 과거 고가 평균만 보고 입찰 상한을 높이면 안 됩니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 51,200,000원, 2회 유찰 시 40,960,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 신건은 비싸고 임차인은 하나가 미상”
이 사건의 말소기준은 2011.09.20. 입하신용협동조합 근저당이고, 이후의 경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 윤효진 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 박준하는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 116.6%이며 최신 거래 50,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -2.5%입니다. 따라서 신건 가격에는 메리트가 없고, 박준하의 임차관계를 확인한 뒤 유찰 가격대에서 다시 판단하는 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
