광주지방법원 2026타경50100. 목포시 상동 꿈동산신안아파트 102동 11층 1103호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콩크리트조 및 조적조 슬래브지붕 15층 중 11층입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 59.94㎡입니다. 다만 이번 경매는 소유권 전체가 아니라 공유자 김미진의 2분의 1 지분에 대한 강제경매입니다. 김순미의 나머지 2분의 1 지분은 매각되지 않으므로, 낙찰자가 대금을 납부해도 이 호실의 단독소유자가 되는 구조가 아닙니다.
등기상 현재 소유자는 김미진·김순미가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 두 사람은 2012.11.21 매매를 원인으로 2012.12.03 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 114,500,000원입니다. 이후 여러 압류가 설정·해제됐고, 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2024.06.11 국 압류입니다. 그 이후 압류 및 2026.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50100 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 1019 꿈동산신안아파트 102동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 중 11층 |
| 매각 대상 | 김미진 지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 공유자 | 김순미 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 53,500,000원 / 53,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 두영식품 주식회사 / 4,738,488원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘전입자’가 먼저다
등기부만 보면 말소기준권리는 2024.06.11 국 압류이고, 이후 2024.07.17 국 압류, 2025.02.26 부천시 압류, 2025.08.21 부천시 압류, 2026.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2021.09.15·2021.12.22·2023.03.20 부천시 압류는 각각 이후 해제등기가 있어 현재 인수 권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정자 | 미상 / 미상 | 2013.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입은 2013.06.13으로 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상의 계산상 인수액 0원을 곧바로 “매수인 실제 인수 0원”으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 48.2%라는 숫자의 착시
동일 면적 59.94㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 109,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 110,950,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근 구간 추세 +6.2%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 7 | 114,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 10 | 107,500,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 10건 | 110,950,000원 |
표면상 최저가 53,500,000원은 최근 12개월 평균 110,950,000원의 48.2%입니다. 그러나 최근 실거래는 아파트 한 호 전체의 거래가격이고, 경매 대상은 1/2 지분입니다. 따라서 48.2%를 곧바로 “최근 시세 대비 51.8% 할인”으로 해석하는 것은 잘못입니다. 오히려 이 비율은 매각 지분 자체가 절반이라는 사실과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,363,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 두영식품 주식회사 | 4,738,488원 | 4,738,488원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,398,512원 |
위 표는 제공된 배당 계산 기준입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있고, 임정자의 보증금·배당요구 및 대항력 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여액 47,398,512원과 계산상 인수 0원은 실제 배당·인수액과 달라질 수 있습니다.
⑤ 지분매각과 공유자 우선매수권
매각물건명세서 비고상 이 사건은 지분매각이고, 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 53,500,000원 | 4,738,488원 | 47,398,512원 |
| 1회 유찰 · 80% | 42,800,000원 | 4,738,488원 | 36,891,112원 |
| 2회 유찰 · 64% | 34,240,000원 | 4,738,488원 | 28,485,192원 |
유찰되면 지분 자체의 매각가격은 내려가지만, 지분매각이라는 구조와 임정자의 미상 보증금 문제는 가격 하락만으로 없어지지 않습니다. 따라서 42,800,000원이나 34,240,000원이라는 숫자만 보고 일반 아파트 할인매물처럼 접근하는 것은 위험합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 상동 신흥초등학교 남측 인근. 주위는 상가 및 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 신안2 단지 680세대, 사용승인 1996.12.07. 동일 면적 59.94㎡ 실거래가 지속 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 718,900원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트 자체 실거래는 존재하지만 이번 매각대상은 전체 호가 아니라 1/2 지분입니다. 일반적인 아파트 한 호와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 김미진 지분 2분의 1만 매각됩니다. 김순미 지분 2분의 1은 남습니다.
- 임정자 보증금 확인. 전입일 2013.06.13, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 인수액을 확정하기 전까지 실질취득비용은 미상으로 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 임정자의 점유 부분과 용도도 미상입니다. 현장 점유와 실제 거주관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자는 1회 우선매수권을 행사할 수 있으므로 외부 최고가매수신고인이 곧바로 최종 매수인이 된다고 단정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있고 당해세라면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 비교 방식. 최저가 53,500,000원이 최근 12개월 전체호 평균 110,950,000원의 48.2%라는 이유만으로 ‘반값 매물’이라고 평가하지 마세요. 지분 1/2 가격과 전체호 실거래를 비교한 비율입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “반쪽 지분”을 사는 경매
이 사건의 가장 큰 착시는 53,500,000원이라는 최저가입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 110,950,000원의 48.2%라 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 매각대상이 정확히 김미진의 2분의 1 지분이라는 점을 빼면 비교 자체가 왜곡됩니다.
가격보다 먼저 해결해야 할 문제도 있습니다. 임정자는 2013.06.13 전입해 말소기준 2024.06.11보다 앞서지만 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 매수인 인수액도 미상으로 두는 것이 안전합니다. 여기에 공유자 김순미의 2분의 1 지분이 그대로 남고, 공유자 우선매수권도 1회 존재합니다.
싸 보이는 가격보다 지분·점유·선순위 전입을 먼저 보는 사건. 현재 자료만으로는 실질취득비용을 확정할 수 없고, 외부 입찰자가 일반 아파트 한 호를 할인 취득하는 구조도 아닙니다. 권리 불확실성과 지분 환금성까지 감안하면 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.
