광주지방법원 2026타경50138. 목포시 호남동 257의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 김민겸이며, 2025.02.18. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건이고, 2026.02.23. 한국자산관리공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다. 토지는 공부상 ‘대’ 112㎡지만 감정평가 현황은 ‘대 및 일부 도로’이고, 인접토지와 지적경계가 불분명합니다. 건물 역시 공부상 목조 스레트지붕 단층 35.04㎡인 반면 현황은 목조 및 조적조 강판지붕 단층 64.6㎡로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 호남동 257 · 잔등로 9-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 112㎡ · 지목 대 · 현황 대 및 일부 도로 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 현황 | 단독주택 · 목조 및 조적조 강판지붕 단층 · 현황 64.6㎡ · 사용승인일 1959년 |
| 건물 공부 | 목조 스레트지붕 단층 35.04㎡ |
| 소유자 | 김민겸 · 2025.02.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 37,051,900원 / 37,051,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 12,324,772원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수 부담은 없다
임차인 없음. 매수인 인수금액도 0원으로 계산됩니다. 등기 흐름은 1978년 김기태의 소유권보존, 2003년 박갑임에게 소유권이전, 2025년 김민겸에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전된 뒤, 2026.02.23. 한국자산관리공사의 강제경매개시결정이 들어온 구조입니다. 이 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 계산되어 있으며, 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 100%와 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 37,051,900원으로 신건입니다. 제시된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 29,641,520원, 2회 유찰 시 23,713,216원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이며 신청채권자 청구액 12,324,772원은 전액 배당되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 37,051,900원 | 12,324,772원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 29,641,520원 | 12,324,772원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 23,713,216원 | 12,324,772원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,051,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,934원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 12,324,772원 | 12,324,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,660,194원 |
37,051,900원 매각을 가정하면 신청채권자 청구액 12,324,772원은 전액 배당되고, 23,660,194원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 이 사건의 핵심
- 토지. 면적 112㎡, 지목 ‘대’, 완경사·사다리형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’입니다.
- 현황 차이. 토지는 공부상 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 일부 도로’로 이용 중인 것으로 판단됐습니다.
- 지적경계. 인접토지와 지적경계가 불분명해, 지적경계 복원측량을 통해 정확한 경계와 경계지점의 이용상황·도로사용 여부를 재확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 현황은 목조 및 조적조 강판지붕 단층 64.6㎡입니다. 사용승인일은 1959년입니다.
- 공부와 현황. 공부상 건물은 목조 스레트지붕 단층 35.04㎡이나 현황상 64.6㎡로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 대성동 소재 목포여자고등학교 동측 인근이며, 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 177,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적경계 복원측량. 토지 경계가 불분명하므로 실제 경계와 경계지점의 이용상황을 확인합니다.
- 도로 이용 확인. 공부상 지목 ‘대’ 가운데 현황상 일부 도로로 사용되는 부분의 위치와 이용상태를 확인합니다.
- 건물 면적 차이 확인. 공부상 35.04㎡와 현황상 64.6㎡의 차이가 어디에서 발생하는지 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 매각서류와 현장에서 대조합니다.
- 권리 확인. 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 계산되어 있으나 입찰 전 최신 등기와 매각서류를 다시 대조합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 더 어렵다”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수금액도 0원이며, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 12,324,772원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당됩니다. 반면 부동산 자체에는 확인할 항목이 뚜렷합니다. 토지 일부가 현황상 도로로 이용되고, 지적경계가 불분명하며, 건물도 공부상 35.04㎡와 현황상 64.6㎡가 다릅니다. 여기에 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 현황 확인은 필수인 유형입니다. 현재 최저가는 37,051,900원이고, 유찰 시 29,641,520원·23,713,216원으로 내려가지만, 가격 변화만으로 이 현황 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
