151,263,000원
전주지방법원 2024타경42787. 미래드림2차아파트 지1층 101호로, 사건상 용도 표시는 대지이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무소 및 식당)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물의 지1층 101호이고, 현재 소유자는 선호종합건설주식회사입니다. 이 회사는 2020.09.02. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 640,000,000원입니다.
현재 감정가는 630,000,000원, 최저매각가는 151,263,000원입니다. 이미 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 가격이 크게 낮아진 사실과 적정가 판단은 별개입니다. 본건과 직접 면적이 일치하는 실거래 표본이 아니므로, 아파트 거래가격만으로 이 지하 근린생활시설의 적정가치를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경42787 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산강변로 224, 지1층 101호 (미래드림2차아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(사무소 및 식당)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 지1층 101호 |
| 소유자 | 선호종합건설주식회사 · 2020.09.02. 소유권이전 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 151,263,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 251,777,539원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.14. 을구 3번 김천신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 220,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.04.18. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 하진이 근저당 120,000,000원, 이철희 근저당 300,000,000원과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2016.01.20. 설정됐던 무진장축산업협동조합 근저당 546,000,000원은 2016.01.28. 이미 말소됐습니다. 2022년에 진행됐던 김천신용협동조합의 임의경매와 이철희의 강제경매도 각각 취하 및 취소기각결정으로 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2024.12.18. 개시된 사건입니다.
② 가격 비교 — 1.51억이 낮아 보여도 직접 시세 비교는 제한적
제공된 미래드림2차아파트 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본은 2024.05. 거래 1건, 230,000,000원이고, 전체 3건 평균은 217,500,000원입니다. 표본 자체만 놓고 보면 현재 최저가 151,263,000원은 최근 12개월 평균의 65.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 84.64㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.02 | 84.92㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2021.12 | 71.18㎡ | 12 | 188,500,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 217,500,000원 |
다만 이 거래들은 본건과 면적이 일치하지 않고, 본건은 지하의 근린생활시설(사무소 및 식당)입니다. 따라서 230,000,000원이라는 최근 거래와 151,263,000원의 최저가를 단순 비교해 35% 이상 싸다고 해석하는 방식은 적절하지 않습니다. 표본의 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 +8.9%로 나타나지만, 역시 본건의 직접적인 근린생활시설 시세로 사용할 수는 없습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 151,263,000원 | 148,345,318원 | 585,256,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 105,884,100원 | 103,601,723원 | 629,999,777원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 74,118,870원 | 72,384,730원 | 661,216,770원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 후순위 채권자의 미회수액과 매수인의 인수위험을 구분해서 봐야 합니다. 후순위가 배당받지 못한다고 해서 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,917,682원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 220,000,000원 | 148,345,318원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 하진이 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 이철희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 아세만 | 29,649,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 서병완 | 53,952,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 733,601,500원 중 채권자 예상배당은 148,345,318원, 미배당은 585,256,182원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주공용버스터미널 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 이용상태. 지1층 101호는 근린생활시설 가운데 사무소 및 식당으로 이용 중입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 유사 사다리형 평지로, 현황은 아파트 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 405,500원/㎡, 토지면적은 1,369.0㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 내벽은 페인팅 및 벽지 도배, 창호는 강화유리 등이며 기본적인 위생·급배수·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 규모·환금성. 미래드림2차아파트는 42세대이며, 본건은 주거호수가 아니라 지하 근린생활시설이므로 주거용 실거래와 별도로 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 반영될 수 있으므로 세목과 기준일을 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 실거래 확인. 제공된 188,500,000원·230,000,000원·234,000,000원 거래는 본건과 면적이 맞지 않습니다. 동일 용도·지하층 중심의 별도 거래사례가 필요합니다.
- 임대수익 확인. 사무소 및 식당으로 이용 중인 만큼 실제 임대료·공실·관리비와 영업 가능한 상태를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가 24.01%까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지, 점유·영업·시설·수요 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.12.14. 근저당과 2025.04.18. 근저당권 이전, 후순위 압류·가압류의 현 상태를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘용도 맞춤 검증’이 필요하다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2020.12.14. 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·가압류가 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 630,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 151,263,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 본건의 지하 근린생활시설과 면적·용도가 맞지 않습니다. 따라서 단순히 최근 거래 230,000,000원의 65.8%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
