전주지방법원 2024타경42862. 무주군 안성면 리벤빌 101동 106호입니다. 감정가 73,100,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 2,950,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 가격이 크게 내려온 이유와 별도로 반드시 확인해야 하는 권리가 있습니다. 바로 2022.10.26. 설정된 손조중의 전세권 45,000,000원입니다.
이번 강제경매의 말소기준권리는 2024.12.20. 접수된 주식회사대한메탈의 강제경매개시결정입니다. 손조중의 전세권은 이보다 먼저 설정됐으며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 대상이라고 명시되어 있습니다. 이후의 무주군 압류는 매각으로 소멸 예정이지만, 선순위 전세권까지 함께 소멸한다고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경42862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 하산길 30, 101동 1층 106호 (리벤빌) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 101동 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사에스케이티앤디 (2024.12.12. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 73,100,000원 |
| 최저매각가 | 2,950,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사대한메탈 |
| 청구금액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
| 말소기준권리 | 갑구 19번 · 2024.12.20. 강제경매개시결정 |
| 선순위 인수권리 | 을구 11번 · 손조중 전세권 45,000,000원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권
과거에 설정됐던 근저당권과 가처분, 신탁 관련 등기 중 말소 처리된 권리들은 현재 인수할 권리와 구분해야 합니다. 이번 사건에서 중요한 것은 말소기준권리인 강제경매개시결정보다 먼저 설정되어 현재 존속하는 전세권입니다.
② 임차인·점유 현황 — 해당 호실은 손조중 1명
101동 106호의 점유자로 확인되는 사람은 손조중입니다. 2022.11.15. 전입해 말소기준권리보다 전입일이 앞서며, 같은 사람 명의로 전세금 45,000,000원의 선순위 전세권이 등기되어 있습니다. 임대차보증금 자체는 별도로 확인되지 않으므로 등기된 전세금과 별도의 보증금이 존재한다고 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 전세금 / 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손조중 | 101동 1층 106호 | 2022.11.15. |
전세권 45,000,000원 임대차보증금 미상 |
대항력 있음 우선변제 미확인 선순위 전세권 인수 |
대항력 판단은 전입일 및 조사 결과를 기준으로 하며, 임대차 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 등기된 전세권의 권리관계와 임차권의 우선변제 여부는 구분하여 판단해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 295만원이 아니라 전세권을 봐야 한다
최저매각가 2,950,000원은 감정가 73,100,000원의 4.04%입니다. 그러나 전세권자가 받을 전세금 45,000,000원이 낙찰가보다 크고, 해당 전세권이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이 경우 낙찰가가 낮아지더라도 미회수 전세금이 매수인 부담으로 남을 수 있어, 실질취득비용을 낙찰가만으로 평가할 수 없습니다.
| 취득비용 구성 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 2,950,000원 | 입찰가격 기준 |
| 선순위 전세금 | 45,000,000원 | 전세권 인수 명시 |
| 배당 시뮬레이션상 전세권 배당 | 2,496,900원 | 가정치 · 실제 배당 여부 확인 필요 |
| 매수인 실질 부담 | 전세금 규모 중심 | 실제 배당액 및 전세권 존속 범위에 따라 확정 |
실제 일부 배당이 이루어지고 그 금액만큼 반환채무가 감소한다면 잔여 전세금이 인수 부담의 기준이 됩니다. 반대로 배당되지 않고 전세금 전액이 인수된다면 낙찰대금 외에 45,000,000원의 부담을 별도로 고려해야 합니다.
어느 경우든 가격 비교 기준은 단순 최저가 2,950,000원이 아니라 낙찰대금과 최종 인수액을 합친 실질취득비용입니다.
확인된 동일 단지 실거래 시세가 없어 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 낙찰가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 453,100원 |
| 1. 전세권 · 손조중 | 45,000,000원 | 2,496,900원 |
| 2. 강제경매 · 주식회사대한메탈 | 315,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총액 | 360,000,000원 | 2,496,900원 |
| 배당상 미지급채권 | — | 357,503,100원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표는 제공된 배당 시뮬레이션이며, 손조중의 실제 배당 가능 여부와 전세권 인수 범위를 확정하는 자료는 아닙니다. 다른 호실 점유자의 보증금은 본 물건의 인수액에 포함하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
9회 유찰로 현재 최저가가 감정가의 4.04%까지 하락했습니다. 추가 유찰을 가정한 금액도 더 낮지만, 선순위 전세권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 전세금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 수 있어 전체 취득비용이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 2,950,000원 | 2,496,900원 | 357,503,100원 |
| 10회 유찰 가정 | 2,064,999원 | 1,627,829원 | 358,372,171원 |
| 11회 유찰 가정 | 1,445,499원 | 1,019,480원 | 358,980,520원 |
추가 유찰 금액은 회차별 가정이며 확정된 법원 매각가격은 아닙니다. 배당액 역시 시뮬레이션 값으로, 실제 전세권 인수액 산정에는 매각물건명세서와 배당요구 및 배당 결과의 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 소재지. 전북특별자치도 무주군 안성면 하산길 30 리벤빌 101동 1층 106호입니다.
- 용도. 집합건물인 아파트로 확인됩니다.
- 토지 관련 사항. 토지 자료상 제1종일반주거지역이며, 공시지가는 80,200원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 하천구역에 접하고, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로3류 도로에 접하거나 저촉되는 내용이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지는 않습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 9회 유찰 이력이 확인됩니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락을 거래가치나 환금성이 확보됐다는 근거로 해석할 수는 없습니다. 선순위 전세권 인수 조건을 반영한 시장가격 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 11번 손조중 전세권의 설정내용, 전세금 45,000,000원, 존속기간과 매수인 인수 문구를 대조하세요.
- 배당과 인수액 구분. 예상배당 2,496,900원이 실제 배당되는지, 배당 후 전세권 및 전세금 반환채무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 106호 점유관계 확인. 손조중의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 등기된 전세금과 임대차보증금을 근거 없이 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 다른 호실과 구분. 402호 박종각, 502호 양은정의 점유·배당요구 내역을 106호의 임차인이나 매수인 인수금으로 혼동하지 마세요.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰대금에 확정된 인수액과 취득 부대비용을 더한 뒤 시장가격과 비교해야 합니다.
- 현장 상태·관리비 확인. 점유자와의 인도 협의, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 내부 수선비를 확인하세요.
- 매각기일 및 절차 확인. 2026.10.12. 매각기일의 진행 여부와 변경·정지·취하 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
- 법원 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “295만원 낙찰 ≠ 295만원 취득”
무주 리벤빌 106호는 감정가 73,100,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 2,950,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 전혀 다릅니다.
2022년에 설정된 손조중의 전세권 45,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 해당 호실의 실제 점유자도 손조중으로 확인됩니다. 따라서 낙찰가 외에 전세금 반환 부담이 남는 구조를 검토해야 합니다.
예상배당에서는 전세권에 일부 배당을 계산하고 있으나, 그 가정만으로 매수인의 실제 인수액을 확정할 수는 없습니다. 전세권 전액 인수 여부와 실제 배당 처리 결과를 먼저 확인해야 합니다.
핵심은 9회 유찰이라는 숫자가 아니라 전세금 45,000,000원의 최종 처리입니다. 시세 확인도 없는 상태에서 최저가만을 근거로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 권리 인수 범위를 확정한 뒤 실질취득비용과 시장가격을 비교하는 것이 이 사건의 판단 순서입니다.
