전주지방법원 2024타경42862. 무주군 안성면 하산길 30 리벤빌 101동 106호 아파트입니다. 현재 회차 최저매각가는 6,020,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 그러나 이 물건은 “낙찰가가 낮다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저입니다. 매각물건명세서에 을구 11번 전세권 45,000,000원은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 여기에 대항력 있는 보증금 신고 7,000원과 손조중의 보증금 미상 위험까지 겹칩니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2024.12.20 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 을구 11번 전세권은 배당으로 정리되는 권리가 아니라 매수인이 떠안는 권리입니다. 따라서 이 사건은 최저가 602만원짜리 물건이 아니라, 확인되는 부담만 반영해도 최소 5,102만 7,000원+α의 취득 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경42862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 하산길 30, 101동 1층 106호 (리벤빌) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 주식회사에스케이티앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 73,100,000원 / 6,020,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한메탈 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 먼저 보인다
핵심은 2022.10.26 설정된 을구 11번 전세권입니다. 전세금은 45,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2022.10.20부터 2026.10.20까지입니다. 이 권리는 2024.12.20 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명, 전세권 인수 확인
| 성명 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손조중 | 101동 1층 106호 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 45,000,000원 인수 |
| 박종각 | 101동 4층 402호 | 2012.09.05 | 4,000원 | 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
| 양은정 | 101동 5층 502호 | 2012.09.05 | 3,000원 | 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
손조중은 대상 호수인 106호에 표시된 점유자이고, 동시에 을구 11번 전세권자로 확인됩니다. 전세권 45,000,000원은 명확한 인수 부담입니다. 다만 손조중의 임차 보증금 신고액과 확정일자는 확인되지 않으므로, 대항력은 단정형이 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 박종각·양은정은 각각 4,000원, 3,000원 보증금과 배당요구일 2025.03.13이 확인되며, 전입일이 말소기준보다 앞서 인수 가능성으로 반영됩니다.
③ 인수액과 실질취득 — 최소 51,027,000원+α
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 6,020,000원 | 7회 유찰, 감정가 8.24% |
| 을구 11번 전세권 · 손조중 | 45,000,000원 | 말소되지 않고 매수인 인수 |
| 박종각 보증금 | 4,000원 | 대항력 있음, 인수 가능성 |
| 양은정 보증금 | 3,000원 | 대항력 있음, 인수 가능성 |
| 확인 실질취득 | 51,027,000원 | 최저가 + 확인 인수 45,007,000원 |
| 추가 확인 필요 | +α | 손조중 보증금 신고액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 6,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 508,360원 |
| 인수 · 임차인 박종각 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 양은정 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 1,400,000,000원 | 5,511,640원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 655,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 이이남 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 연경옥 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 연경옥 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 김진규 | 55,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 전세권 · 손조중 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대한메탈 | 354,877,049원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 경매개시결정 · 주식회사대한메탈 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,705,077,049원 중 5,511,640원만 배당되고, 미배당은 3,699,565,409원입니다. 전세권 45,000,000원은 배당으로 사라지는 금액이 아니라 매수인 인수 부담으로 별도 반영해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 6,020,000원 | 5,511,640원 | 3,699,565,409원 | 45,007,000원+α |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,214,000원 | 3,738,148원 | 3,701,338,901원 | 45,007,000원+α |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 2,949,800원 | 2,496,704원 | 3,702,580,345원 | 45,007,000원+α |
⑥ 공법·토지 메모
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다. 지목은 대, 토지면적은 287.0㎡로 표시됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 80,200원/㎡입니다.
- 토지 형상. 평지의 사다리형 토지로 표시되며, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 제한사항. 하천구역 접함, 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 포함, 소로3류 접함·저촉이 표시됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 11번 전세권 45,000,000원은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 입찰가 계산에서 절대 빼면 안 됩니다.
- 보증금 미상 확인. 손조중의 보증금 신고액과 확정일자는 반드시 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 다른 보증금 인수. 박종각 4,000원, 양은정 3,000원은 대항력 있는 보증금으로 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 실질취득 상한. 현재 회차 기준 최저가가 아니라 최소 51,027,000원+α를 취득가로 놓고 판단해야 합니다.
- 명도 리스크. 대상 호수 106호에 손조중이 표시되어 있고, 전세권 존속기간은 2026.10.20까지입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “602만원”이 아니라 “5,102만원+α” 물건이다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 7,310만원짜리 아파트가 7회 유찰되어 최저가 602만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가만이 아닙니다. 이 사건은 을구 11번 전세권 45,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 여기에 보증금 신고액 7,000원과 손조중 보증금 미상 위험이 더해집니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가 602만원을 보고 들어가는 물건이 아니라, 최소 실질취득 51,027,000원+α와 전세권 인수를 감당할 수 있는지 보는 물건입니다. 권리 난도가 높고, 가격 착시가 큰 사건입니다.