전주지방법원 2025타경529. 등기 대상은 전주시 덕진구 송천동1가 480의 4층 401호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정요항에는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 제4층 제401호, 토지는 상업용 건물부지, 현재 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박은화이며 2024년3월27일 매매, 거래가액 130,000,000원으로 2024년4월3일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 살아 있는 권리 가운데 기준이 되는 것은 2023년3월9일 송천신용협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 광주새마을금고 근저당, 전남신용보증재단·롯데카드·신용보증기금·전북은행·하나카드의 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 이 말소기준 근저당권은 2025년9월10일 확정채권양도를 원인으로 2025년10월23일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경529 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480 4층401호 · 도로명 송천중앙로 147 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건물부지 · 철근콘크리트조 6층 중 제4층 제401호 · 공실 |
| 소유자 | 박은화 · 2024.03.27 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2024.04.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,268,000원 · 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 신청채권액 | 175,170,385원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.09 송천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
1997년 전북은행 근저당, 2005년 송천새마을금고 근저당과 가등기, 2010년 전주대건신용협동조합 근저당, 2012년 농협은행 근저당 등 과거 권리는 이미 말소된 상태입니다. 현 경매의 말소기준은 2023.03.09 송천신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 광주새마을금고 근저당권과 각 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 기록 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희원 | 목록1. 401호 · 학원 등 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주훈 | 목록1. 401호 · 학원 등 | 158,400,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 기록 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 김희원의 보증금은 확인되지 않았고, 주훈의 보증금은 158,400,000원입니다. 특히 주훈의 보증금은 현재 최저매각가 66,268,000원보다 큽니다.
또 하나의 확인 지점은 점유 상태입니다. 매각물건명세서·현황조사에는 김희원과 주훈의 401호 임차 기록이 있는 반면, 감정 이용상태와 비고에는 공실이라고 적혀 있습니다. 입찰 시점의 실제 점유자, 학원 영업 여부, 임대차 종료 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,592,824원 |
| 2. 근저당 · 송천신용협동조합 | 216,000,000원 | 64,675,176원 |
| 3. 근저당 · 광주새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 76,240,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,696,661원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 18,316,321원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사전북은행 | 15,815,993원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,515,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 567,583,982원 중 예상 배당은 64,675,176원, 미배당은 502,908,806원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 임차인 권리관계가 확정되지 않은 상태의 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 명목 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 66,268,000원 | 64,675,176원 | 502,908,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 46,387,600원 | 45,152,623원 | 522,431,359원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 32,471,319원 | 31,486,835원 | 536,097,147원 | 0원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 대항력 판단이 끝나지 않은 임차인이 있으므로 다음 회차로 가격이 더 낮아지는 것만으로 투자 매력이 자동으로 높아지는 구조도 아닙니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송천초등학교 북동측 인근이며 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 제4층 제401호이며 화강석판재붙임, 벽지·타일, 화강석물갈기·타일, 새시창 등의 마감이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건물부지이며 토지면적 876.0㎡, 공시지가 1,967,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 8m, 서측 약 6m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 대로1류와 소로2류에 접하고, 상대보호구역과도 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주훈의 전입신고일 확인. 보증금 158,400,000원이므로 말소기준일 2023.03.09와의 선후관계가 핵심입니다.
- 김희원의 임대차 조건 확인. 보증금과 전입신고일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 배당관계를 판단할 수 없습니다.
- 현재 점유 재확인. 임차인 기록과 감정상 공실 기재가 함께 존재하므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 재확인. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 적혀 있지만, 임차인 정보가 미상인 부분은 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.03.09 말소기준 근저당이 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 결론내리지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 임차인의 순위
감정가 276,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가 66,268,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 명세서에도 인수권리 없음이 기재돼 있지만, 김희원과 주훈이라는 실제 임차인 2명의 대항력 판단 정보가 완성되지 않았기 때문입니다.
특히 주훈의 보증금은 158,400,000원입니다. 대항력이 없다는 것이 확인되면 명세서·배당표의 인수 0원 구조와 맞아떨어지지만, 대항력이 확인된다면 낙찰가가 더 떨어지는 것만으로 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 현재 자료에서는 어느 쪽도 확정할 수 없으므로 결론은 “가격보다 임차인 순위 확인이 우선”입니다. 4회 유찰이라는 이유만으로 저가 매수 기회라고 단정하기보다 전입·확정일자와 현재 점유 상태가 확인된 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
