광주지방법원 2026타경50. 광양시 중동 대광로제비앙2차 202동 6층 603호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 차진영이고, 2018.08.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 179,000,000원입니다. 현재 경매는 2026.03.04 파산자 차진영의 파산관재인 변호사 김도현을 채권자로 한 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 2025.01.15 안성시 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고 경매 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김수경의 전입신고일은 2018.08.09로 말소기준일보다 빠릅니다. 확정일자도 2015.06.05, 배당요구는 2026.05.22에 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 정작 보증금 액수가 확인되지 않아 미배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1592 대광로제비앙2차 202동 6층 603호 |
| 물건종류 | 아파트 · 28층 건물 중 6층 603호 |
| 동일 평형 비교기준 | 74.2375㎡ |
| 소유자 | 차진영 · 2018.08.14 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부에는 2024년 하나캐피탈 가압류 29,330,652원, 서민금융진흥원의업무수탁기관주식회사 광주은행 가압류 11,214,980원과 하나캐피탈의 강제경매개시결정이 있었으나 모두 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2025.01.15 안성시 압류이며, 2026.03.04 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 제시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수경 | 2018.08.09 | 2015.06.05 | 2026.05.22 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 다만 가장 중요한 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가 171,000,000원에서 얼마가 배당되고 얼마가 남아 매수인에게 인수될지는 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 시세 아래
대광로제비앙2차는 392세대, 2013.12.20 준공 단지입니다. 동일 평형 비교자료 12건의 전체 평균은 174,833,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 183,375,000원, 최신 거래는 2026.03 194,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 16.2% 높은 흐름으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 74.24㎡ | 23 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 74.24㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 74.24㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2025.08 | 74.24㎡ | 25 | 178,000,000원 |
| 2025.07 | 74.24㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 74.24㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 74.24㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 74.24㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 74.24㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2025.01 | 74.24㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 183,375,000원 |
최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 전체 평균 174,833,333원과 비교한 수치도 97.8%이지만, 최근 평균과 최신 거래가 더 중요한 기준입니다. 따라서 순수 매각가격만 비교하면 최근 시세보다 낮은 편입니다. 다만 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로, 실질취득액을 확인하기 전에는 이 가격 차이를 투자 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 기준 제공 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 갑구 16번 경매개시결정 · 파산자 차진영의 파산관재인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,806,000원 |
위 계산은 집행비용 3,194,000원만 반영한 제공 배당모형입니다. 김수경의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 보증금이 반영되지 않았습니다. 따라서 167,806,000원을 실제 소유자 잔여액으로 확정해서는 안 되며, 매수인 인수액 역시 실제로 0원이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복4차로, 남측 및 북측 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며 북측으로 단지 진출입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 마동초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 580,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층이며 위생·급배수·도시가스·난방·소화전· 엘리베이터 설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 대광로제비앙2차는 392세대, 2013.12.20 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김수경의 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당 후 남는 보증금이 있으면 매수인 인수 가능성이 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 현재 171,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.3%이지만, 보증금 인수액이 존재하면 낙찰가에 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수값 주의. 제공 배당계산은 임차보증금 미상 상태라 임차인 배당을 반영하지 못했습니다. 실제 인수액 0원을 의미하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 171,000,000원, 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원으로 제시되어 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금의 미배당액이 늘 수 있으므로 권리 확인 없이 가격만 낮아지는 것을 호재로 판단하면 안 됩니다.
- 파산·형식적 경매 구조 확인. 2025.12.09 파산선고와 2026.03.04 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 확인됩니다. 관련 경매서류와 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 보이지만, 총 취득비용은 아직 안 보인다”
이 사건의 표면 가격은 나쁘지 않습니다. 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 183,375,000원의 93.3%이고, 최신 거래 194,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 이전 구간보다 16.2% 높은 것으로 제시됩니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 떠안는 총액입니다. 김수경은 말소기준일보다 빠른 2018.08.09 전입으로 대항력이 있고 배당요구까지 했지만, 보증금이 미상입니다. 따라서 미배당 보증금 인수 여부와 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 보증금 확인 전 보류. 이 물건은 임차보증금이 확인된 뒤에야 최근 시세 183,375,000원·194,000,000원과 실질취득액을 제대로 비교할 수 있습니다.
