전주지방법원 2025타경572. 무주군 안성면 장기리 1935, 안성농공단지 안에 있는 공장시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 7,797.1㎡이고, 건물은 공장·식당·주방·창고·사무실·탈의실·경비실·냉동창고· 기계실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사삼우통상이며, 감정가 2,500,540,860원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 1,225,265,000원입니다.
등기만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 2017.07.06 설정된 신한은행 근저당 1,560,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 신한은행·전북은행 근저당과 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 임동희의 전입신고가 말소기준보다 먼저이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력과 실제 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경572 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 1935 · 전북특별자치도 무주군 안성면 공단로 31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·식당·주방·창고·사무실·경비실·냉동창고·기계실 등 |
| 토지 | 공장용지 7,797.1㎡ · 계획관리지역 · 농공단지 · 공업용 · 공시지가 33,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼우통상 |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,540,860원 / 1,225,265,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,431,973,936원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각범위 주요사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 (ㄱ~ㅈ) 포함 · 약 348.84kw 태양광발전설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2017.07.06 신한은행 근저당 1,560,000,000원입니다. 이후 신한은행의 960,000,000원 근저당, 미화 960,000달러 근저당, 전북은행의 미화 805,000달러 근저당과 2024년 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동희 | 미상 | 2016.09.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유자 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,225,265,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 857,685,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 600,379,850원(감정가 24%)입니다. 다만 공장·냉동창고·기계설비가 포함된 산업용 부동산은 감정가 할인율과 실제 시장가치가 반드시 같지 않습니다. 따라서 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,225,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,652,650원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,560,000,000원 | 1,210,612,350원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 25번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 26번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 34번 가압류 · 신용보증기금 | 1,094,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 35번 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관농협은 | 624,640,449원 | 0원 |
| 8. 갑구 36번 가압류 · 농협은행주식회사 | 646,361,334원 | 0원 |
| 9. 갑구 39번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 32,093,182원 | 0원 |
| 10. 갑구 40번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 146,015,100원 | 0원 |
| 11. 갑구 41번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 234,684,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,298,294,764원 중 예상배당 1,210,612,350원, 미배당 4,087,682,414원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주군 안성면 장기리 ‘안성농공단지’ 내에 위치하며, 주변은 소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 북측으로 49번 지방도가 통과합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 7,797.1㎡, 계획관리지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·농공단지이며 중로3류에 접합니다.
- 건물. 공장·식당·주방·창고·사무실·탈의실·경비실·냉동창고·기계실 등으로 사용되고, 냉동창고에는 냉동설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ~ㅈ)은 매각에 포함됩니다.
- 기계 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-9호 중 기호 2) 초음파세척기는 현재 소재불명입니다.
- 매각 제외. 건물 기호 2-가), 2-다) 상부의 제시외 태양광발전설비 약 348.84kw는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 공장·냉동창고·토지와 설비가 결합된 산업용 물건이므로 응찰 전 실제 사용수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임동희 보증금 확인. 전입일 2016.09.21은 말소기준 2017.07.06보다 빠릅니다. 보증금·점유부분·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 명세서 문구와 점유관계 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만, 실제 점유자의 대항력 성립 여부와 보증금은 별도 문제입니다.
- 태양광 제외범위 확인. 약 348.84kw 태양광발전설비는 매각 제외이므로 건물 사용·인도 후 설비 존치 관계를 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계 확인. 초음파세척기 기호 2)의 현존 여부와 감정가 반영 관계를 원본 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요.
- 가격 상한은 현장가치 기준. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 산업용 부동산은 할인율 자체가 시세 메리트를 보장하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 가운데 포함·제외 대상을 현황과 원본 목록으로 맞춰보세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 감정가 2,500,540,860원에서 2회 유찰돼 1,225,265,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 임동희의 2016.09.21 전입이 2017.07.06 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 결론이 달라집니다. 보증금과 확정일자, 점유범위가 확인되지 않은 이상 대항력은 가능·미상이고 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 더구나 태양광발전설비는 매각에서 제외되고 일부 기계는 소재불명입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 49%라서 싸다”가 아니라 “점유자 보증금과 실제 매각범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 공장 경매”로 보는 것이 맞습니다.
