전주지방법원 2025타경572. 안성농공단지 안에 있는 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 7,797.1㎡이고, 건물은 공장·식당·주방·창고·사무실·탈의실·경비실·냉동창고·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 감정가 2,500,540,860원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,750,379,000원, 감정가의 70%입니다.
등기부에는 1990년대부터 여러 차례의 경매와 다수 권리가 기록돼 있지만, 2001년·2006년·2015년의 경매 매각 과정에서 당시 권리들이 말소됐습니다. 현재 소유자인 주식회사삼우통상이 2016.03.31. 소유권을 취득한 뒤 설정된 권리 중, 현행 말소기준은 2017.07.06. 신한은행 근저당권입니다. 따라서 오래된 등기 이력을 현재 매수인이 그대로 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경572 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 1935 · 전북특별자치도 무주군 안성면 공단로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·식당·주방·창고·사무실·탈의실·경비실·냉동창고·기계실 |
| 토지 | 공장용지 7,797.1㎡ · 계획관리지역 · 농공단지 · 공시지가 33,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼우통상 (2016.03.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,540,860원 / 1,750,379,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,431,973,936원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권 취득 전의 가압류·압류·근저당권들은 과거 경매 매각과 함께 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 기준은 을구 23번 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권 2건, 전북은행 근저당권, 2024년 이후의 가압류·압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임동희 | 미상 | 2016.09.21. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 임동희 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일 2016.09.21.은 말소기준일 2017.07.06.보다 앞섭니다. 다만 점유부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 전입일만으로 확정적인 대항력 보유 또는 인수액을 단정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 공장·냉동창고·기계설비와 넓은 토지가 결합된 특수 물건은 건물 상태, 냉동설비 가동 여부, 기계의 잔존가치, 업종 인허가와 매수 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 집계상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,750,379,000원 | 11,597,208,478원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,225,265,300원 | 12,117,071,041원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 857,685,710원 | 12,480,974,835원 |
④ 예상배당 구조 (현재 최저가 1,750,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 19,903,790원 |
| 1. 채권자 배당 가능 총액 | - | 1,730,475,210원 |
| 신청채권자 · 신한은행 청구 | 2,431,973,936원 | 선순위부터 배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서 집행비용을 제외한 1,730,475,210원이 채권자 배당 재원이 됩니다. 신청채권자의 청구액만으로도 배당 재원을 초과하므로 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임동희의 임차보증금과 당해세가 확인되면 실제 배당 순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 범위 — 포함 설비와 제외 자산을 구분해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ~ㅈ이 함께 매각됩니다.
- 소재불명 기계. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-9호 중 기호 2번 초음파세척기는 현재 소재불명입니다.
- 태양광 제외. 건물 기호 2-가, 2-다 상부의 약 348.84kW 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 냉동설비. 기호 2-다와 2-바는 냉동창고로 이용되고 냉동설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 안성농공단지 안에 위치하며, 주변은 소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 북측으로 49번 지방도가 통과합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 7,797.1㎡, 완경사·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 농공단지, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당하거나 저촉됩니다.
- 건물. 철골조·철근콘크리트조·경량판넬조 등 여러 동으로 구성되고, 공장·사무실·냉동창고·일반창고·기계실로 이용됩니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장·냉동창고 복합 물건이고 비교 실거래 자료가 없어, 매수 수요와 적정 처분가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임동희 보증금 확인. 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 인수 가능액을 산정하세요.
- 실질취득액 재계산. 최저가 1,750,379,000원에 인수 가능 보증금, 명도비용, 체납 공과금과 설비 복구비를 더해 총비용을 판단해야 합니다.
- 매각 제외 태양광. 약 348.84kW 태양광발전설비의 소유자, 사용권, 철거·유지관리 관계를 현장에서 확인하세요.
- 소재불명 기계. 초음파세척기가 실제로 없는지, 감정가에서 차지하는 금액과 대체비용을 기계기구 목록으로 확인하세요.
- 냉동설비 점검. 냉동창고의 가동 상태, 전력설비, 냉매·배관·단열 상태를 전문 점검하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 교부청구서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 현재 권리만 재정리. 과거 경매에서 말소된 권리와 현재 유효 권리를 분리해 최신 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 인근 농공단지 공장 거래와 임대수익·대체 신축비를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 정리할 수 있습니다. 2017.07.06. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 경매에서 이미 말소된 오래된 권리 역시 현재 매수인이 인수하는 권리는 아닙니다.
하지만 임동희의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자·점유부분은 확인되지 않았습니다. 명세서상 명시 인수권리가 없다는 기재만 보고 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 매각 제외 태양광발전설비, 소재불명 초음파세척기, 냉동설비 상태, 조세채권까지 확인해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 실거래가 없어 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 등기 권리는 정리 가능하지만, 임차보증금과 취득 자산의 범위가 확정되지 않은 공장 경매입니다. 보증금과 설비 현황을 확인하기 전에는 입찰가보다 먼저 실질취득액의 상한을 계산해야 합니다.