광주지방법원 2026타경75. 광양시 마동 ‘광양중마우림필유’ 101동 301호, 전용 84.981㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이수하이며 2018.04.25 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 195,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 2024.05.31 이시형 근저당권 13,000,000원입니다. 경매 소멸 분류상 여수참조은신용협동조합 근저당권 156,000,000원, 이시형 근저당권 13,000,000원, 주식회사한양 전세권 30,000,000원과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 차길선 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.01.07로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 계산되더라도 입찰 전 임차관계 원문과 보증금 내용을 확인하는 절차는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경75 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 마동 1161 광양중마우림필유아파트 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.981㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이수하 (2018.04.25 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수참조은신용협동조합 / 147,104,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2024.05.31 이시형 근저당권 13,000,000원입니다. 과거 광주은행·벌교농업협동조합·이시형의 근저당과 여수시 압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 배당대상으로 계산된 여수참조은신용협동조합 근저당, 이시형 근저당, 주식회사한양 전세권, 오토핸즈 가압류 등은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차길선 | 2025.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 차길선의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 주식회사한양의 30,000,000원 전세권은 별도의 등기된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 제한적
광양중마우림필유는 803세대, 2012.12.10 준공 단지입니다. 대상 전용면적 84.981㎡와 매칭되는 최근 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 183,958,333원입니다. 신건 최저가 180,000,000원은 이 평균의 97.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 201,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 6 | 174,500,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 183,958,333원 |
최근 동일면적 거래는 168,000,000원~205,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04의 205,000,000원입니다. 180,000,000원인 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 낮지만 실거래 범위 내부에 있으며, 평균 대비 97.8%이므로 큰 폭의 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 근저당 · 여수참조은신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이시형 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사한양 | 30,000,000원 | 7,680,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오토핸즈 | 7,357,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 206,357,711원 중 채권자 예상배당은 176,680,000원이며, 미배당액은 29,677,711원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 마동 광양시상수도사업소 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 101동 301호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 679,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 이용상태는 아파트이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 180,000,000원은 최근 12개월 평균 183,958,333원의 97.8%이며 최근 실거래 범위 168,000,000원~205,000,000원 안에 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 차길선은 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사한양 전세권 30,000,000원은 배당에서 일부만 배당되지만 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 144,000,000원·미배당 65,173,711원, 2회 유찰 시 매각가 115,200,000원·미배당 93,570,511원이며 두 경우 모두 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유관계와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘보통’
이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 차길선도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 보증금과 우선변제 여부는 확인해야 하고, 신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 183,958,333원의 97.8%입니다. 최신 거래 205,000,000원보다는 낮지만 최저 거래 168,000,000원보다는 높아, 현 단계의 핵심은 ‘권리위험 회피’보다 실거래 범위 안에서 어느 가격까지 응찰할 것인지를 정하는 데 있습니다.
