광주지방법원 2026타경87. 광양시 중동 시영아파트 102동 407호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 하지영 지분 5분의 3, 정지훈 지분 5분의 2의 공유 형태입니다. 2021.01.22 정형우가 58,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 국민은행 근저당 40,400,000원이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.03.24 국민은행이 임의경매개시결정을 받았고, 이후 2025.08.10 상속을 원인으로 한 공유자 소유권이 2026.04.20 등기됐습니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 현재 살아 있는 담보권은 국민은행 근저당 1건이고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 옥룡농업협동조합 가압류, 과거 경매개시결정, 한국주택은행·광양시·여수신용협동조합·신한은행의 이전 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 매수인 인수액은 배당표와 회차별 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경87 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1376 시영아파트 102동 4층407호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 광양시 중마용소1길 5 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.98㎡ · 지상15층 건물 내 4층 407호 |
| 현재 소유자 | 하지영 5분의 3 · 정지훈 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 27,204,799원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 1994.01.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
이번 사건의 말소기준은 2021.01.22 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 40,400,000원, 채무자는 정형우입니다. 2026.03.24 국민은행의 임의경매개시결정은 이 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.04.20 등기된 상속 소유권은 하지영 5분의 3, 정지훈 5분의 2의 현재 소유관계를 나타냅니다.
② 점유·임차 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하지영 | 2021.02.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 하지영이 확인됩니다. 전입일 2021.02.04는 말소기준권리 2021.01.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 전입만으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 관계는 보완 확인이 필요합니다. 하지영은 현재 등기상 공유자이기도 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
중마시영 동일면적 49.98㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 40,300,000원, 최신 거래는 2026.04의 37,500,000원입니다. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.98㎡ | 6 | 37,500,000원 |
| 2025.11 | 49.98㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2025.11 | 49.98㎡ | 10 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 49.98㎡ | 15 | 35,000,000원 |
| 2025.08 | 49.98㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 2024.09 | 49.98㎡ | 9 | 39,000,000원 |
| 2024.09 | 49.98㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2024.06 | 49.98㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2024.05 | 49.98㎡ | 13 | 41,500,000원 |
| 2024.04 | 49.98㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2024.02 | 49.98㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2023.11 | 49.98㎡ | 15 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.98㎡ | 5건 | 40,300,000원 |
| 전체 평균 | 49.98㎡ | 12건 | 42,000,000원 |
전체 평균만 보면 감정가와 동일하지만, 최근 흐름은 다릅니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.7%이고 최신 거래는 37,500,000원입니다. 최근 12개월 평균도 40,300,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 신건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 40,400,000원 | 40,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 444,000원 |
현재 회차 42,000,000원 가정에서는 국민은행 채권최고액 40,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 444,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 42,000,000원 | 40,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 7,804,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 26,880,000원 | 25,996,160원 | 14,403,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 국민은행 미배당액은 늘지만 그것이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 33,600,000원, 2회 유찰 시 26,880,000원이고, 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 실제 매각 회차의 시세와 거래 흐름을 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광양시 중동 소재 시영아파트 102동 407호로, 주변은 아파트 단지·상가·공원·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 2차선 상당 도로가 통과합니다.
- 건물. 1994.01.12 사용승인된 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지상15층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 504,000원/㎡입니다.
- 단지. 중마시영 225세대이며 동일면적 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 42,000,000원보다 최근 12개월 평균 40,300,000원과 최신 거래 37,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -6.7%이므로 현재 감정가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 임차 관계 확인. 하지영의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 공유자 현황. 현재 등기상 하지영 5분의 3, 정지훈 5분의 2 공유이므로 인도·점유 현황을 실제로 확인해야 합니다.
- 유찰 지표. 단지 평균 유찰 횟수 12.3회와 매각률 0.0%는 환금성 판단에서 반드시 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 더 큰 변수
이 사건은 국민은행 근저당이 말소기준으로 명확하고, 하지영의 전입도 기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 신건 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 40,300,000원의 104.2%이고 최신 거래 37,500,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름 -6.7%, 단지 평균 유찰 12.3회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다.
