광주지방법원 2026타경94. 순천시 조곡동 금호아파트 1동 14층 1406호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서웅이고, 2022년 8월 19일 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 11월 21일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 22,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권, 아이비케이미소금융재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 이 부동산에는 전세권·근저당·압류·가압류·경매 이력이 다수 있었지만, 상당수는 이미 등기부에서 말소되어 현재 경매의 인수 판단과 직접 연결되지 않습니다. 현재 확인되는 임차인은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 신건 가격이 최근 거래 수준에 비해 적정한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경94 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조곡동 68-61 금호아파트 1동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층 · 남향 계단식 |
| 소유자 | 서웅 (2022.08.19. 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 43,041,964원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
실제 임차인 0명. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2022.11.21. 신한은행 근저당권이며, 이 근저당권은 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다. 그 뒤의 2023.04.06. 신한은행 근저당권 47,300,000원, 2025.05.22. 아이비케이미소금융재단 가압류 9,384,597원, 2025.11.12. 국민건강보험공단 압류 및 2026년 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.6% 높고, 최신 거래보다도 높다
실거래 데이터의 단지명은 금호타운이며 대상 면적 84.87㎡가 매칭되어 있습니다. 전체 12건 평균은 92,291,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 95,500,000원, 가장 최신 거래는 2026년 1월 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.87㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2024.10 | 84.94㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2024.10 | 84.87㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 84.94㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2024.06 | 84.94㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 84.87㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2024.03 | 84.87㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 84.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 84.87㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 84.87㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 84.87㎡ | 11 | 77,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 95,500,000원 |
신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교하면 최저가가 12,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래 평균보다 4.2% 높은 흐름이지만, 그럼에도 현재 최저가는 최근 평균 자체를 웃돕니다. 따라서 전체 평균 92,291,666원과의 차이만 보고 가격 매력이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 47,300,000원 | 47,300,000원 |
| 3. 갑구 27번 가압류 · 사단법인아이비케이미소금융재단 | 9,384,597원 | 9,384,597원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,169,403원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 78,684,597원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 16,169,403원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 순천시 조곡동 철도공사숙소 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공원·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 복잡하고 입지적 여건상 일반적으로 교통상황이 불편한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층, 남향 계단식이며 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 실거래 데이터상 금호타운은 266세대, 1993.12.29. 준공이며 84.87㎡·84.94㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 77,500,000원부터 110,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 전체 평균 92,291,666원보다 최근 12개월 평균 95,500,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 금지. 현 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 것이 맞습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원입니다. 각 회차에서 실거래와 다시 비교할 필요가 있습니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 2026년 4월 기준 체납관리비 1,418,250원이 기재되어 있습니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권의 2024.12.13. 한국주택금융공사 이전 기록과 2026년 두 건의 임의경매개시결정을 입찰 전 등기 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 신중”
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액과 같은 신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 95,500,000원보다 높고, 최신 거래 85,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 흐름이 이전 평균보다 4.2% 높아졌다는 점은 긍정적이지만, 현재 가격이 최근 평균 이상이라는 사실을 뒤집지는 못합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단할 물건입니다.
