전주지방법원 2025타경582. 전주 덕진구 송천동2가 ‘로마네시티현대썬앤빌전주’ 1층 141호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이고, 주위는 택지개발지구 내 노선상가지대입니다. 말소기준은 2022.05.13. 군산원예농업협동조합 근저당권 480,000,000원이며, 그 이후 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 현황은 공실입니다.
권리만 보면 단순합니다. 그러나 가격과 물건 성격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저매각가는 392,700,000원으로 감정가의 70% 수준이지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 현황은 공실입니다. 즉 낙찰 후 수익은 “얼마나 싸게 받았는가”보다 상가를 실제로 임대·운영·전매할 수 있는가에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 철근콘크리트구조 등 10층 건물 내 제1층 제141호 |
| 소유자 | 이도훈 2분의 1 · 이승규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 392,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산원예농업협동조합 / 377,812,435원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 현황은 공실이고, 최초 현황조사서에 등재된 임차인은 상가건물임대차현황서 착오 기재 내용으로 현황재조사에 의해 삭제되었습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원으로 봅니다.
② 임차인·점유 — 공실이지만 상가 수익성은 별도 문제
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 현황 | 공실 | 명도 부담 낮음 |
| 임차인 | 현황재조사에 의해 삭제 | 인수 보증금 없음 |
| 인수권리 | 해당사항없음 | 매수인 인수 0원 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 | 쟁점 낮음 |
다만 공실은 권리상 장점이면서 동시에 수익성 확인 과제입니다. 낙찰 후 바로 기존 임대료가 승계되는 구조가 아니므로, 실제 임대 가능 임대료·공실기간·관리비 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,297,800원 |
| 1. 근저당 · 군산원예농업협동조합 | 480,000,000원 | 386,402,200원 |
| 2. 근저당 · 행복한도시주식회사 | 258,424,512원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 389,642,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 191,790,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 272,690,880원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 132,770,880원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 676,834,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 392,700,000원 가정 시 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 권리자 미배당은 크지만, 매수인에게 승계되는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 권리입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동2가 소재 로마네시티현대썬앤빌전주 제1층 제141호로, 주위는 택지개발지구 내 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설(상점)이며, 내벽·바닥·천장은 콘크리트 노출상태로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전이 있고 개별 천장형 에어컨이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 북동측 및 남동측으로 노폭 약 14m 포장도로에 각각 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 임차인 없음, 공실, 인수권리 해당사항없음이 핵심입니다. 원본 명세서와 현황조사서를 다시 대조하세요.
- 상가 공실 리스크. 기존 임대수익이 확인된 물건이 아니므로 예상 임대료와 공실기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 부담이 생길 수 있으므로 관리주체에 체납액을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가상 내벽·바닥·천장 콘크리트 노출상태입니다. 영업 가능한 상태로 만들기 위한 공사비를 별도 산정해야 합니다.
- 응찰가 산정. 최저가 392,700,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교자료 없이 “싸다”고 단정하면 안 됩니다.
- 후속 회차. 5회 유찰 시 314,160,000원, 6회 유찰 시 251,328,000원 시나리오까지 배당·자금계획을 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “상가 수익성”은 별개다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 없음·공실·인수권리 없음으로 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 1층 판매시설은 주거용 아파트처럼 환금성을 단순 비교하기 어렵고, 공실 상태라 낙찰 후 임대·시설공사·관리비 확인이 수익률을 좌우합니다. 권리는 합격, 가격과 운영성은 보수 검토. 이 물건은 최저가보다 현장 임대수요 확인이 먼저입니다.
