전주지방법원 2025타경582. 전주시 덕진구 송천동2가 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호입니다. 물건 분류는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 단순 토지나 주거용 아파트가 아닌 상업시설을 중심으로 분석해야 합니다.
2022년 5월 13일 군산원예농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 날 행복한도시주식회사가 채권최고액 258,424,512원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 가압류·압류가 다수 발생했으며, 군산원예농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 약 34% 수준입니다. 하지만 감정가와 현재 시장가격은 서로 다른 개념입니다. 특히 여섯 차례 유찰된 판매시설은 상권·점포의 실제 활용 가능성과 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병2길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(상점) / 물건 분류상 대지 표기 |
| 건물 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트 등 복합구조, 10층 건물 중 1층 141호 |
| 내부 상태 | 내벽·바닥·천장 콘크리트 노출 상태 · 새시창호 |
| 점유 현황 | 공실 · 현황재조사에서 최초 임차인 기재 삭제 |
| 소유자 | 이도훈(지분 2분의 1) · 이승규(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 561,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,423,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 군산원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 377,812,435원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13 군산원예농업협동조합 근저당권(채권최고액 480,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 5월 13일 접수된 군산원예농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 이후 순위로 접수된 행복한도시주식회사 근저당권을 비롯해 후속 가압류 6건과 압류 2건은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
기존 아시아신탁주식회사의 신탁등기는 2022년 5월 13일 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 현재 소유권은 이도훈과 이승규의 각 2분의 1 공유 상태입니다. 공유자별 지분에 각각 압류·가압류가 설정되어 있으나, 제공된 매각 조건상 매수인에게 별도 인수되는 권리로 표시된 사항은 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
감정가 561,000,000원으로 시작한 이 물건은 여섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 192,423,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다.
다만 현재 확인되는 상가 실거래 비교자료가 없어, 이 금액이 현 시점의 적정 시세보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 실제 거래사례, 임대 가능성, 내부 공사비를 확인해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 192,423,000원 | 34.3% | 2,348,224,501원 |
| 7회 유찰 시 | 153,938,400원 | 27.44% | 2,386,170,317원 |
| 8회 유찰 시 | 123,150,720원 | 21.95% | 2,416,526,969원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 실제 매각 결과나 시장 시세를 의미하지 않습니다. 표시 비율은 회차별 감정가 대비 비율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,423,000원 가정)
제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준권자인 군산원예농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게는 배당 가능한 잔액이 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,493,922원 |
| 1. 군산원예농업협동조합 근저당 | 480,000,000원 | 188,929,078원 |
| 2. 행복한도시주식회사 근저당 | 258,424,512원 | 0원 |
| 3. 국민은행 가압류 | 389,642,517원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 191,790,000원 | 0원 |
| 5. 한국무역보험공사 가압류 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 · 이도훈 지분 | 272,690,880원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 · 이승규 지분 | 132,770,880원 | 0원 |
| 8. 중소기업은행 가압류 | 676,834,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 채권최고액 또는 기재 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용과 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 로마네시티현대썬앤빌전주 1층 141호로, 주위는 택지개발지구 내 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 14m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 등 복합구조의 10층 건물 중 1층 점포입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 내부 상태. 내벽·바닥·천장이 콘크리트 노출 상태로 평가되어 있습니다. 개별 사용 목적에 맞춘 내부 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전 및 개별 천장형 에어컨이 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,115,000원/㎡. 이는 상가 개별 호실의 거래가격과는 구분해야 합니다.
- 환금성. 판매시설은 점포 위치, 상권의 수요, 실제 사용 가능 상태 및 임대 여건에 따라 가치가 달라집니다. 여섯 차례 유찰됐다는 점을 고려해 주변 상가의 실제 거래·임대 사례를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 매각 범위. 대지 표기와 감정평가상 판매시설(상점) 이용상태를 대조하고, 집합건물의 전유부분·대지권 및 매각 범위를 원본에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 감정가 561,000,000원 대비 최저가 192,423,000원이라는 할인폭만으로 응찰가를 정하지 마세요. 동일 건물 및 인근 상가의 실제 거래가격과 임대 사례를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 6회 유찰 이력을 고려해 점포의 위치, 내부 상태, 업종 활용 가능성, 관리비 및 공실 유지비를 확인하세요.
- 내부 공사비. 콘크리트 노출 상태이므로 현장 확인 후 필요한 마감·전기·설비 공사 범위를 산정하세요.
- 임차인 및 점유. 최초 현황조사서의 임차인 기록은 착오 기재로 정정됐고 현재 공실로 확인됩니다. 입찰 전 재방문하여 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 압류·세금. 김제시와 국의 압류가 존재합니다. 등기상 말소와 실제 조세채권의 배당 문제를 구분하고, 당해세 등 미반영 사항을 확인하세요.
- 부대비용. 낙찰가 외 취득 관련 세금, 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 공사비 및 보유비용을 포함해 전체 예산을 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도로 검증해야 한다”
이 사건의 핵심은 권리 인수위험과 상업시설의 가격 위험을 분리하는 것입니다. 말소기준은 군산원예농업협동조합의 선순위 근저당권이며, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 공실이고 임차인 오기재도 정정되어 현재 예상 인수액은 0원입니다.
반면 감정가 561,000,000원에서 최저가 192,423,000원까지 내려왔다는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 여섯 차례 유찰된 판매시설이고, 실제 거래 시세가 확인되지 않았으며, 내부 콘크리트 노출 상태에 대한 공사비도 고려해야 합니다.
권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현장 상태와 주변 상가의 거래·임대 여건을 통해 현재 최저가가 적정한지 확인하는 것이 이 물건의 입찰 판단에서 가장 중요한 부분입니다.
