광주지방법원 2026타경113. 순천시 남내동 72-2의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 상가로 이용 중이고 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층입니다. 토지는 307.0㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 현재 소유자는 윤태원이며, 2004.01.14 소유권을 취득한 날 농업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 전남신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 순천시 산림조합의 95,043,374원 가압류가 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 순위 자체보다는 현장 점유가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경113 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 남내동 72-2 · 황금2길 4-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 상가 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 307.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 윤태원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,637,126,400원 / 1,637,126,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,105,179,587원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1998년과 2002년에 설정된 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2004.01.14 을구 9번 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한초 | 1층 | 2025.12.02 | 미상 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한초의 전입신고일은 2025.12.02로 말소기준권리인 2004.01.14 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정하기 어렵고, 보증금 확인을 위해 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·배당 — 신건은 전액배당, 유찰 시 미배당 확대
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,637,126,400원입니다. 동일 물건의 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액 자체를 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면 신건에서는 채권액이 모두 배당되지만, 유찰이 진행될수록 미배당액이 커지는 구조가 명확합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,637,126,400원 | 1,445,043,374원 | 0원 | 173,311,762원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,309,701,120원 | 1,294,204,109원 | 150,839,265원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,047,760,896원 | 1,034,883,287원 | 410,160,087원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,637,126,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,771,264원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 순천시 산림조합 | 95,043,374원 | 95,043,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,311,762원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,445,043,374원이 전액 배당되고 소유자에게 173,311,762원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 남내동 성동초등학교 서측 인근이며, 주변은 시장과 상가 등이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 상가로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층입니다. 외벽은 석물붙임·몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리창 구조입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 307.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 2,561,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 소로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 1층 한초의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 우선변제 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 점유 범위 확인. 동측·남측 일부 약 44㎡를 타인이 점유 중이므로 현장 경계와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 현황을 대조해 대상 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 1,637,126,400원을 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 상가·토지의 실제 임대수익과 인근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 신건에서는 채권이 전액 배당되지만 1회 유찰부터 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개의 채권자 배당 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2004.01.14 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 한초도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설·토지는 아파트처럼 권리관계만 깔끔하다고 바로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 보증금이 확인되지 않은 1층 임차인과 토지 일부 약 44㎡의 제3자 점유, 그리고 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 현장 확인 요소가 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 비교 근거도 확인되지 않으므로 신건 1,637,126,400원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수”입니다.
