광주지방법원 2026타경118. 여수시 학동 이레타운 1층 110호, 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 장유진이며, 2017.01.12. 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.03.11. 설정된 여수원예농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 432,000,000원입니다.
그 뒤 2025년 전남신용보증재단·김태훈의 가압류와 김용표의 전세권이 설정됐고, 2026.04.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 자리해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김용표 역시 2025.09.11. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61 이레타운 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 · 지상4층 중 1층 110호 |
| 소유자 | 장유진 (2017.01.12. 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 552,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수원예농업협동조합 / 357,355,323원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.11. 여수원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.11. 을구 14번 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후 전남신용보증재단 가압류, 김용표 전세권, 김태훈 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리 때문에 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용표 배당요구 2026.06.12 | 40,000,000원 2,400,000원 | 2025.09.11 확정일자 해당 없음 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 전세권 배당은 별도 반영 | 없음 |
실제 임차인은 김용표 1명입니다. 보증금 40,000,000원, 차임 2,400,000원으로 조사됐고, 2025.09.11. 전입했습니다. 말소기준일 2024.03.11.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
같은 김용표 명의로 2025.09.01. 전세금 40,000,000원의 전세권이 설정돼 있으며, 존속기간은 2025.09.01.부터 2027.08.31.까지입니다. 2025.09.03. 전세권 범위는 ‘전유부분의 건물전부’로 경정됐습니다. 이 전세권 또한 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에는 40,000,000원이 반영돼 있습니다. 임차인의 보증금과 동일 명의 전세권 금액을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 552,000,000원, 저가 매수 근거는 아직 없다
감정가와 최저매각가는 모두 552,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 552,000,000원입니다.
다만 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 아파트가 아닌 1층 근린생활시설이므로, 감정가 자체와 실제 매매가격의 관계를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,920,000원 |
| 2. 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 36,890,000원 | 36,890,000원 |
| 4. 전세권 · 김용표 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 전세권 경정 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 김태훈 | 77,641,032원 | 35,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
552,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 배당액은 544,080,000원, 미배당은 42,451,032원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정된 7,920,000원이 반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 552,000,000원 | 544,080,000원 | 42,451,032원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 151,747,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 353,280,000원 | 347,534,080원 | 238,996,952원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 다만 이 사건의 후순위 임차인·전세권은 낙찰자 승계형이 아니므로, 시나리오상 매각가가 441,600,000원 또는 353,280,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 시 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시청 북서측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공공청사, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상은 1층 110호 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상4층 구조입니다. 사용승인일은 2002.04.20.입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 25m, 북측 약 10m 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용중이며, 토지는 평지·사다리형입니다. 공시지가는 1,733,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물 상태 관련 공적 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격·환금성. 근린생활시설의 비교 실거래가가 확인되지 않으므로, 552,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.03.11. 여수원예농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 가압류·전세권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 김용표 점유 확인. 실제 임차인 1명이며 전입일은 2025.09.11., 대항력은 없습니다. 다만 점유가 계속되고 있는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 전세권 배당 확인. 김용표는 2026.06.12. 배당요구를 했고, 배당표에는 전세금 40,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 채권최고액과 청구액 구분. 신청채권자의 청구액 357,355,323원과 근저당 채권최고액 432,000,000원이 다르므로 실제 채권확정액을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 552,000,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 실거래 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대수익 수준을 따로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 1층 상업용 부동산이라는 점을 기준으로 입찰가와 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2024.03.11. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 두 가압류와 김용표 전세권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김용표도 2025.09.11. 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 552,000,000원은 감정가의 100%이고, 근린생활시설의 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 이 숫자가 시장 대비 낮다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 ‘권리는 정리돼 있으니 이제 가격을 검증해야 하는 물건’으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석은 합격권이지만, 신건 5.52억의 가격 매력도는 보류가 적절합니다.
