535,856,000원
광주지방법원 2025타경50345. 해남읍 복평리 소재 토지와 창고·관리사·경비실·사무소가 결합된 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.05. 서양새마을금고 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사고려노벨화약 근저당권 126,000,000원, 주식회사국민은행 가압류 243,911,904원, 중소기업은행 가압류 165,701,946원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 점유입니다. 확인된 보증금 23,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있고, 송기철은 2018.01.02.부터 목로2) 및 7-다) 관리사를 점유하면서 배당요구까지 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 535,856,000원만을 매입원가로 보면 안 되고, 확정 인수분만 반영해도 실질취득은 558,856,000원이며 송기철 관련 금액은 별도 위험으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 복평리 979-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 · 관리사 · 경비실 · 사무소 |
| 토지 | 5,375.0㎡ · 지목 창고용지 · 보전관리지역 · 공시지가 6,110원/㎡ |
| 소유자 | 지준오 · 소유권보존 당시 지하영, 2011.07.21. 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 765,509,200원 / 535,856,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서양새마을금고 / 430,721,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1, 2-2)·화단 2식(2-3)·수목(2-4, 3-1, 6-2)·관정(6-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2007.02.14. 주식회사 한화의 소유권이전청구권 가등기는 2021.02.05. 이미 말소됐고, 주식회사광주은행의 2020.04.01. 근저당권 240,000,000원 역시 같은 날 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그 직후 설정된 서양새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기권리 자체에서 별도 인수되는 후순위 권리는 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확정 인수 2,300만원 + 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송기철 | 목로2) 및 7-다) 관리사 · 2018.01.02 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 건암종합건설주식회사,지용현 | 미상 · 2016.12.28 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 | 20,000,000원 |
| 백제화약주식회사,지준오 | 미상 · 2018.09.04 | 3,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 | 3,000,000원 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 건암종합건설주식회사·지용현과 백제화약주식회사·지준오는 전입일이 말소기준 2021.02.05.보다 앞서고, 배당계산에서도 각각 보증금 20,000,000원과 3,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 두 임차인의 확정 인수 합계는 23,000,000원입니다.
③ 가격·배당 — 최저가가 아니라 ‘인수 포함 원가’를 봐야 한다
현재 최저매각가는 535,856,000원입니다. 하지만 확인된 인수보증금 23,000,000원을 더하면 현재 회차의 확정 실질취득가는 558,856,000원입니다. 여기에 송기철 보증금이 별도로 존재하고 매수인에게 승계되는 경우 실질취득가는 더 높아집니다. 따라서 이 사건에서는 최저가만을 기준으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 535,856,000원 | 23,000,000원 | 558,856,000원 | 547,516,410원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 375,099,200원 | 23,000,000원 | 398,099,200원 | 706,566,039원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 262,569,439원 | 23,000,000원 | 285,569,439원 | 817,520,383원 |
각 실질취득가는 확인된 인수보증금 23,000,000원만 합산한 값입니다. 송기철 보증금은 미상이라 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 535,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,758,560원 |
| 인수 · 건암종합건설주식회사,지용현 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백제화약주식회사,지준오 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서양새마을금고 | 540,000,000원 | 528,097,440원 |
| 3. 근저당 · 주식회사고려노벨화약 | 126,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 243,911,904원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 165,701,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,075,613,850원 중 예상배당 528,097,440원, 미배당 547,516,410원입니다. 매수인 인수액은 확인된 보증금 기준 23,000,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 해남군 해남읍 복평리 ‘길호마을’ 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지와 임야 등인 순수야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물 (4-가)·(5-나)는 창고, (7-다)는 관리사, (7-라)는 경비실, (8-마)는 사무소로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 답창고, 완경사·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 보전관리지역이며 준보전산지와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호(1)는 공부상 창고용지이나 현황은 창고 및 진입로 일부로 이용됩니다.
- 일괄매각. 목록2 지상의 제시외 건물과 화단, 목록2·3·6 지상의 제시외 수목, 목록6 지상의 제시외 관정이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 535,856,000원에 확인된 인수보증금 23,000,000원을 더한 558,856,000원을 최소 기준으로 보세요.
- 송기철 보증금 확인. 2018.01.02. 전입·점유, 2025.05.09. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 추가 인수 위험의 핵심입니다.
- 두 임차인 인수. 건암종합건설주식회사·지용현 20,000,000원, 백제화약주식회사·지준오 3,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·화단·수목·관정이 포함되므로 현황과 목록별 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인 3명의 점유 범위가 서로 다르므로 낙찰 후 인도 및 점유 이전 과정도 개별 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 보증금 관련 원본 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 점유관계는 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.02.05. 서양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰자의 부담을 결정하는 것은 임차인 3명입니다. 확인된 보증금만 23,000,000원이 매수인에게 인수되고, 송기철은 보증금·확정일자 미상으로 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
현재 회차에서 최저가 535,856,000원만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 권리분석상 최소 원가는 이미 558,856,000원이고 여기에 미상 보증금 위험이 더해질 수 있습니다. 또한 순수야산지대의 창고·관리사·경비실·사무소 및 토지가 결합된 용도 특성상 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 등기부는 정리되지만, 임차인 인수와 점유관계가 이 사건의 승부처입니다.
