광주지방법원 2025타경50367. 완도군 보길면 정자리 일대의 토지와 주택을 함께 보는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 등기부 건물은 정자리 877-8, 도로명주소는 보길로971번길 5로 나타납니다. 소유자는 최항옥이며, 현재 말소기준권리는 2016.06.22. 설정된 오뚜기에스에프주식회사 채권최고액 100,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 붙은 다수의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
다만 이 사건에서 “인수 0원”만 보고 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록4에는 농지취득자격증명원 제출이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며 원상회복명령이 발하여질 가능성도 기재돼 있습니다. 목록4·6 일부는 도로이고, 목록6 남측 일부에는 인접지 정자리 876-3 소재 건물의 일부가 있는 것으로 조사됐으며, 인접 토지와의 경계도 불명확해 별도 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50367 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 완도군 보길면 정자리 877-3 |
| 등기부 건물 | 전라남도 완도군 보길면 정자리 877-8 · 전라남도 완도군 보길면 보길로971번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최항옥 |
| 감정가 / 최저가 | 49,040,000원 / 49,040,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 79,518,701원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 정보 | 전 · 365.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 3,650원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
현재 소유권은 최항옥에게 있고, 말소기준은 2016.06.22. 접수된 오뚜기에스에프주식회사 근저당권 100,000,000원입니다. 2024년 이후 농업협동조합중앙회, 수협은행, 완도소안수산업협동조합, 신용보증기금, 농협은행 주식회사, 전남신용보증재단, 노화농업협동조합 등이 가압류를 걸었고, 2025.03.07. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 매각조건 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 목록4·6 지상의 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명원. 목록4에는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 건물 현황. 목록7은 현황 함석기와이고, 전면 샷시조 전실 및 후면 보일러실은 해당 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 도로 포함. 목록4·6 일부는 도로입니다.
- 인접 건물. 목록6 남측 일부 지상에 인접지 정자리 876-3 소재 건물의 일부가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 경계 불명확. 인접 토지와 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,720원 |
| 을구 3번 근저당권 · 오뚜기에스에프주식회사 | 100,000,000원 | 47,757,280원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 227,644,551원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 35,915,055원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 18,139,874원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 137,818,888원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 10,555,564원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 75,874,699원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,389,652원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 노화농업협동조합 | 20,296,465원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 79,518,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 744,153,449원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 47,757,280원, 미배당액은 696,396,169원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보길초등학교 북서측 원거리 및 선창마을 남측 근거리 일대이며, 농경지·양어장·주택 등이 혼재하는 해안농경지·해안농어촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 도서지역으로서 제반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용중입니다.
- 건물. 블럭조 스레트지붕, 현황 함석기와지붕의 단층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 365.0㎡, 지목 전, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 계획관리지역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4의 발급 가능 여부를 매각 전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 점유 범위와 공부상 경계를 별도로 확인해야 합니다.
- 인접 건물. 목록6 남측 일부에 인접지 정자리 876-3 소재 건물 일부가 있는 것으로 조사돼 권리·점유관계를 확인해야 합니다.
- 도로 부분. 목록4·6 일부가 도로라는 점을 실제 이용가치와 함께 검토해야 합니다.
- 제시외 수목·부속부분. 목록4·6 지상 수목과 목록7의 전면 전실·후면 보일러실이 평가에 포함된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 후순위 권리의 현황을 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 더 어려운 물건”
이 사건의 등기 구조만 보면 방향은 명확합니다. 2016.06.22. 오뚜기에스에프주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각, 농지취득자격증명, 일부 도로, 인접지 건물 일부의 소재, 불명확한 경계가 한꺼번에 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 “채권이 많이 붙어 있어서 위험한 사건”이라기보다, 등기상 후순위 채권은 정리되지만 실제 토지 이용과 매각조건 검증이 필요한 사건으로 보는 편이 정확합니다. 실거래 자료도 없어 최저가 49,040,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없으므로, 입찰 판단의 첫 순서는 가격이 아니라 농지취득 가능성·경계·현황입니다.
