광주지방법원 2025타경50437. 전라남도 진도군 고군면 고성리, 진도고군농공단지 안에 있는 자원순환관련시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지 면적은 1,718.2㎡, 지목은 공장용지이며, 감정평가상 건물은 자원순환관련시설·부속 사무실·부속 기계실 등으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사에이치씨알입니다.
권리관계는 주택·상가 임차보증금형 사건과 성격이 다릅니다. 등기부에 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 2025.04.28. 그린스톤주식회사가 신청한 강제경매개시결정이 현재 사건의 기준 권리입니다. 앞서 2024.07.23. 주식회사 파이이엔지가 신청했던 강제경매개시결정은 2024.08.03. 취하를 원인으로 2024.08.07. 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 고군면 고성리 832-7 · 고성리 832-9, 832-7 제3동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설 · 부속건물 사무실 · 부속건물 기계실 |
| 토지 | 공장용지 · 1,718.2㎡ · 준공업지역 · 공시지가 19,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이치씨알 |
| 감정가 / 최저가 | 553,214,800원 / 387,250,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 그린스톤주식회사 / 527,123,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 현재 사건의 기준은 2025.04.28. 그린스톤주식회사 명의의 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 하지만 외부 시세 비교는 불가
감정가는 553,214,800원, 현재 최저매각가는 387,250,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 271,075,000원(49%), 3회 유찰 시 189,752,500원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 387,250,000원 | 146,094,787원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 271,075,000원 | 260,643,337원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 189,752,500원 | 340,827,322원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 외부 거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 자원순환관련시설과 농공단지 공장용지라는 물건 특성을 감안해 별도의 현장·수익성·대체거래 검토가 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,221,500원 |
| 1. 경매개시결정 · 그린스톤주식회사 | 527,123,287원 | 381,028,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 387,250,000원 전액이 집행비용과 신청채권자 배당에 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 527,123,287원 중 예상배당은 381,028,500원으로 146,094,787원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 — 이번 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 제시외 건물 포함. 목록1 지상 및 인접 지상에 소재하는 제시외 건물 2-1, 2-2가 매각에 포함됩니다.
- 미등기 건물. 제시외 건물 2-1, 2-2는 미등기 상태입니다.
- 평가·매각 제외. 목록1 지상의 제시외 계량기, 철골조 기계실, 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 소재지 확인. 목록2는 공부상 목록1과 평가외 토지인 832-9번지에 소재한 것으로 등재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 진도군 고군면 고성리 소재 진도고군농공단지 내에 위치하며, 인근은 중소규모 공장이 혼재하는 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 가능하고, 대중교통수단을 이용할 수 있는 간선도로가 인근에 위치합니다.
- 건물 이용. 자원순환관련시설, 부속건물 사무실, 부속건물 기계실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 자원순환관련시설과 사무실은 일반철골구조 조립식패널지붕 지상1층, 기계실 등은 경량철골구조 조립식패널지붕 지상1층입니다.
- 설비. 부속건물 사무실에는 위생설비와 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,718.2㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 토지이용상황은 공업나지입니다.
- 규제. 준공업지역·산업개발진흥지구·도시계획구역·농공단지(고군)이며, 가축사육제한구역과 조례로 정한 지역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 외부 실거래 시세가 없어 ‘시세보다 저렴’하다고 단정하지 마세요.
- 제시외 건물. 매각 포함되는 미등기 제시외 건물 2-1·2-2의 현황·경계·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제외 설비. 계량기·철골조 기계실·기계기구는 매각 제외이므로 영업·시설 활용 계획에서 별도 취득 필요성을 검토해야 합니다.
- 토지 위치. 목록2가 평가외 토지 832-9번지에 소재한 것으로 등재된 점을 지적도·현황과 대조하세요.
- 용도·규제. 농공단지·준공업지역·산업개발진흥지구 및 가축사육제한구역 등 적용 내용을 실제 계획 용도와 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 신청채권자 미배당 146,094,787원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 범위와 가격 검증’이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이어서, 임차보증금 승계가 중심이 되는 복잡한 권리분석 사건은 아닙니다. 감정가 553,214,800원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 387,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 거래 시세 자료가 없기 때문에 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
오히려 실무상 중요한 것은 일괄매각 대상과 제외 대상의 경계를 정확히 확인하는 일입니다. 미등기 제시외 건물 2-1·2-2는 포함되지만 계량기·철골조 기계실·기계기구는 제외되고, 목록2의 소재도 832-9번지와 연결되어 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 제시외·설비 범위는 현장 확인. 이 세 가지가 광주지방법원 2025타경50437의 핵심입니다.
