광주지방법원 2026타경50133. 여수시 소라면 덕양리 833 소재의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 주택·창고·주택 일부·다용도실·창고 등입니다. 현재 소유자는 이미화이며, 2018년 2월 19일 상속을 원인으로 2026년 2월 26일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이후 2026년 3월 23일 유니애대부 유한회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신청채권자의 청구액 4,705,820원은 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 실제 매수 범위와 현황을 확인하는 것이 더 중요합니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 적혀 있고, 부속사는 공부상 7.82㎡이나 실측면적이 10.8㎡로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 덕양리 833 · 도로명주소 성재길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택·창고·주택 일부·다용도실·창고 등 |
| 토지 | 대 227.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 이미화 · 2018.02.19 상속 · 2026.02.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 85,081,560원 / 85,081,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부 유한회사 / 4,705,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하다
임차인 없음. 제공된 권리관계에는 근저당권과 압류가 별도로 없고, 2026년 3월 23일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 유니애대부 유한회사의 청구액은 4,705,820원입니다.
② 물건 범위 — 이 사건의 실질 확인 포인트
감정평가서상 기호2는 주택, 기호2-1과 제시외 건물 일부는 창고로 사용되고, 나머지 제시외 부분에는 주택 일부·다용도실·창고 등이 포함됩니다. 건물 구조는 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로 기재되어 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 부속사 | 공부상 7.82㎡ · 실측 10.8㎡ |
| 주건물 | 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 |
| 부속건물 | 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 |
| 설비 | 급배수설비 |
| 공부 차이 | 감정요항표상 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 85,081,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,931,468원 |
| 1. 경매개시결정 · 유니애대부 유한회사 | 4,705,820원 | 4,705,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,444,272원 |
현재 최저가 85,081,560원 가정 시 신청채권자의 4,705,820원은 전액 배당되며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 78,444,272원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,081,560원 | 4,705,820원 | 78,444,272원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,065,248원 | 4,705,820원 | 61,734,254원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,452,198원 | 4,705,820원 | 48,366,238원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액은 전액 충족되고, 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰 여부에 따라 달라지는 것은 취득가격이고, 현재 자료상 권리인수 구조가 악화되지는 않습니다. 다만 실거래 시세가 제공되지 않아 85,081,560원이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 소라면 덕양리 성재마을 내에 있으며, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역입니다. 북동측 근거리에 면소재지가 있습니다.
- 교통. 인근으로 지방도로가 통과하고 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 227.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 122,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
- 건물. 시멘트블록조 스레이트지붕 단층이고 급배수설비가 되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 원본 매각물건명세서와 현황을 대조해 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 부속사 면적 확인. 공부상 7.82㎡와 실측 10.8㎡의 차이가 있으므로 현장에서 실제 구조·경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 85,081,560원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 토지 저촉사항 확인. 제1종일반주거지역이며 소로2류 저촉이 있으므로 토지이용계획 원본을 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 현재 자료상 임차인 0·인수 0원이나, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 중요하다
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인 0명, 근저당 0건, 압류 0건이며 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자의 청구액 4,705,820원은 현재 회차뿐 아니라 1·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다.
반면 물건 자체에는 확인할 지점이 분명합니다. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하며, 부속사 면적은 공부상 7.82㎡와 실측 10.8㎡로 차이가 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 단순, 가격 판단은 보류, 현황·매각범위 확인은 필수입니다.
