광주지방법원 2025타경50537. 사건 물건은 전라남도 해남군 화산면 평호리 산93-11 일대와 등기상 건물 주소 전남광주통합특별시 해남군 화산면 평호리 456-4, 송평1길 45-30에 관련된 기타 + 토지 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 영농조합법인더듬이이고, 2025.06.16 소유권이전이 됐습니다. 핵심 말소기준은 2023.06.01 설정된 을구 3번 목포대성신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 ‘낙찰가가 곧 취득가’ 유형과 다릅니다. 현황조사·매각물건명세서상 장준범과 이백연의 전입신고가 각각 말소기준권리보다 빠르고, 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 기재돼 있습니다. 두 보증금 모두 미상이므로 낙찰가 269,385,000원 아래라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 정확한 미배당 보증금을 확인해야 실제 취득원가가 결정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50537 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 화산면 평호리 산93-11 |
| 등기상 부동산 | 전남광주통합특별시 해남군 화산면 평호리 456-4 · [도로명주소] 전남광주통합특별시 해남군 화산면 송평1길 45-30 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지면적 | 7,222.0㎡ |
| 지목 / 토지이용 | 임야 · 자연림 |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 소유자 | 영농조합법인더듬이 |
| 감정가 / 최저가 | 384,836,240원 / 269,385,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 183,444,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수위험이 크다
을구 3번 목포대성신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부상 2020.10.29 해남새마을금고 근저당권은 2023.06.01 해지로 이미 말소됐습니다. 그 이후 2025.07.16 강제경매개시결정, 2025.08.12 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체는 정리되지만, 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 가진 임차인 2명의 대항력 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 두 보증금 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준범 | 2018.08.30 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이백연 | 2022.01.18 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
두 임차인은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 우선변제 여부 및 배당 가능액을 특정할 수 없습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에서 대항력 있음으로 기록되어 있어, 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,571,390원 |
| 을구 3번 근저당권 · 목포대성신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 183,444,810원 | 24,813,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 423,444,810원, 예상 배당총액은 264,813,610원이며 미배당은 158,631,200원입니다. 배당표 자체의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금은 별도의 인수위험이 남아 있으므로 배당표의 0원만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 권리 외 확인사항이 많다
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 지상의 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각이 포함됩니다.
- 현황 일부 도로. 목록1 현황 일부가 도로로 기재돼 있습니다.
- 맹지 및 진입. 목록1·2가 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로가 개설돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 경계 확인. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요합니다.
- 용도 불일치. 목록3은 공부상 주 용도가 단독주택이나 현황은 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다.
- 토지 성상. 보전관리지역, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 지형높이 완경사, 지형형상 부정형, 도로접면 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제사항. 영농여건불리농지 접함, 준보전산지 포함, 가축사육제한구역 저촉, 보전관리지역 저촉으로 기재돼 있습니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 최저가가 아니라 총취득비용을 봐야 한다
시장 실거래 자료는 확인되지 않아 일반적인 아파트식 시세 비교를 할 수 없습니다. 대신 현재 매각가는 감정가 384,836,240원의 70% 수준인 269,385,000원이고, 2회 유찰 시 188,569,500원, 3회 유찰 시 131,998,649원으로 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건의 가격 판단은 단순 할인율보다 대항력 임차인 보증금의 확인이 먼저입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 2회 유찰·3회 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 얼마나 낮아지는지 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 보증금이 크게 남는 경우에는 낙찰가 하락분 상당이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장준범·이백연의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당가능액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 장준범 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일한 점을 감안해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 현장과 서류로 교차검증하세요.
- 소유자 및 점유관계 확인. 2025.06.16 소유권이전 이후 실제 점유자가 누구인지 확인하세요.
- 제시외 건물. 2-1, 2-2 제시외 건물 포함 여부와 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 진입도로. 지적도상 맹지와 북동측 비포장도로의 실제 통행 가능성 및 권원 관계를 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 경계측량 등 별도 확인을 권합니다.
- 용도 확인. 공부상 단독주택이 현황 숙박시설(펜션)로 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 사항을 확인하세요.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·토지 관련 공부와 현장을 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수위험이 먼저다”
이 물건은 등기부상 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조는 분명합니다. 하지만 그것만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다. 장준범과 이백연은 각각 2018.08.30, 2022.01.18 전입으로 대항력이 있고, 두 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 최저가 269,385,000원을 기준으로 ‘얼마나 싸졌는가’만 계산하는 방식은 위험합니다.
더구나 이 사건은 일괄매각, 제시외 건물, 현황 일부 도로, 지적도상 맹지, 경계 불명확, 공부상 단독주택과 현황 숙박시설(펜션) 이용이라는 비권리적 확인사항도 함께 존재합니다. 현재 결론은 ‘낙찰가가 내려가는 것’보다 ‘대항력 임차인의 실제 보증금과 토지·건물의 현황을 먼저 확정하는 것’이 우선입니다.
* 배당표의 assumed_by_buyer는 0원으로 산정돼 있으나, 대항력 임차인의 실제 보증금·미배당액은 별도 확인 대상입니다.
